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Marktbericht München für das Jahr 2021
- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftregion
Münchner Logistikimmobilienmarkt knackt erneut 300.000er-Marke
Der Münchener Markt für Lager-, Logistik- und Industrieflächen hat laut unserer neusten Analyse 2021 seinen Mietflächenumsatz aller Marktteilnehmer um 22,9 % auf 301.000 m² gesteigert. Somit knackt der Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt wieder die 300.000er-Marke. Gleichzeitig stellt das Ergebnis das zweitbeste der letzten fünf Jahre dar. Der aktuelle 5-Jahresschnitt von 310.700 m² kann noch nicht ganz wieder erreicht werden.
Insgesamt haben wir in den vergangenen zwölf Monaten im Großraum München 110 Abschlüsse durch Handelsunternehmen, Hersteller und Logistiker sowie sonstige Marktteilnehmer registriert, was 25 Abschlüsse mehr als im Vorjahr darstellt. Der Umsatz im Großraum München ist von größeren Flächen dominiert. Mit 157.600 m² hat mehr als jeder zweite Quadratmeter in Einheiten ab 5.000 m² stattgefunden.
Fakten
- Umsatzwachstum von 22,9 % gegenüber Vorjahreszeitraum
- Mehr als Dreiviertel und fünf der Top-7 Abschlüsse entfallen auf Bestandsflächen
- Region Nord weiterhin führend
- Branche Logistik/ Spedition stellt knapp ein Drittel aller Transaktionen
- Großflächen mit hohem Bedeutungszuwachs
- Spitzenmiete und Durchschnittsmiete verharren auf vorläufigem Hoch
- Trend: Fünf spekulative Neubauprojekte mit ca. 80.000 m² gestartet
Mehr als Dreiviertel der Abschlüsse entfallen auf Bestandsflächen
Zu dem starken Jahresergebnis haben insbesondere Bestandsflächen beigetragen. Auf sie entfallen 232.100m² bzw. ein Anteil von 77,1 % des gesamten Flächenumsatzes (absolut ein Plus von 31,1 % zum Vorjahr).
Fünf der Top-7 Vertragsabschlüsse des vergangenen Jahres haben in Bestandsobjekten stattgefunden und stellen mit 66.100 m² einen Anteil von 22 % am Gesamtflächenumsatz. Für den größten Mietvertragsabschluss des Marktes mit 24.000 m² hat eine staatliche Behörde in einem Bestandsobjekt in Kirchheim gesorgt.
Wesentliche Umsatzbringer
Staatliche Behörde, Kirchheim (München Ost), ca. 24.000 m² (Bestand), Sonstige
KP Family / Babyartikel.de, Reichertshofen (München Nord), ca. 12.500 m² (Neubau), E-Commerce
Rudolph Logistik, Langenbruck (München Nord), ca. 12.000 m² (Neubau), Logistik
Staatliche Einrichtung, Neufahrn (München Nord), ca. 11.000 m² (Bestand), Sonstige
BTK, Parsdorf (München Ost), ca. 10.400 m² (Bestand), Lager
UPS, Kirchheim (München Ost), ca. 10.400 m² (Bestand), Logistik
Dachser SE, Neufahrn (München Nord), ca. 10.300 m² (Bestand), Logistik
Neubauflächen kommen auf 55.000 m² bzw. 18,3 % (ein Plus von 5,8 % zum Vorjahr). Wesentliche Flächenabnehmer sind die Mietvertragsabschlüsse von KP Family / Babyartikel.de in Reichertshofen mit 12.500 m² und von Rudolph Logistik in Langenbruck mit 12.000 m².
Brownfields, d.h. Industriebrachen, tragen 13.900 m² bzw. 4,6 % bei (-13,1 % zum Vorjahr).
Knapp 80.000 m² spekulative Flächen bis 2022-2023 in der Entwicklung
2021 sind die Bauarbeiten für fünf Projektentwicklungen gestartet worden. Knapp 80.000 m² spekulative Flächen sollen damit dem Markt im laufenden bzw. im kommenden Jahr zugeführt werden. Zu den größten Projekten zählt der „Unternehmer Park“ von Aurelis mit 31.400 m² sowie die „Giesserei“ von Beos mit 22.000 m². Der Projektentwickler Panattoni legt in Kirchheim erstmals auch in Bayern sein erfolgreiches „City Dock“-Konzept auf.
Projektentwicklungen im GJ 2021 gestartet
Unternehmer Park von Aurelis, ca. 31.400 m² (spekulativ), Fertigstellung ca. Q2 2023
Giesserei von Beos, ca. 22.000 m² (spekulativ), Fertigstellung ca. Q1 2023
City Dock Kirchheim von Panattoni, ca. 3.300 m² (spekulativ), Fertigstellung ca. Q1 2023
Technologie Park von Aurelis, ca. 9.270 m² (spekulativ), Fertigstellung ca. Q3 2022
multimini Kirchheimvon MB Park Deutschland, ca. 3.500 m² (spekulativ), Fertigstellung ca. Q4 2022
Region Nord weiterhin auf Rang 1
Wie auch im Vorjahreszeitraum führt der Münchener Norden das Regionen-Ranking mit 125.200 m² bzw. 41,6 % an (2020: 101.000 m² bzw. 41,2 %). Im abgelaufenen Jahr liegen vier der sieben Top-Abschlüsse in dieser Region (45.800 m² bzw. 15,2 % des Gesamtumsatzes). Neben KP Family / Babyartikel.de in Reichertshofen, Rudolph Logistik in Langenbruck haben sich auch eine staatlichen Einrichtungen in Neufahrn und Dachser SE für den Münchener Norden entschieden.
Zweitplatziert ist die Region Ost, die mit einem Flächenumsatz von 74.700 m² bzw. 24,8 % am deutlichsten von allen Teilmärkten zulegt (2020: 32.000 m² bzw. 13,1 m²; relatives Wachstum: +11,8 Prozentpunkte): Sie trägt drei der Top-7 Verträge bei, u.a. den größten Mietvertragsabschluss des Gesamtjahres durch eine staatliche Einrichtung in Kirchheim. Für eine jeweils 10.400 m² große Einheit haben sich einerseits der Logistikdienstleister BTK Befrachtungs- und Transportkontor in Parsdorf und andererseits das globale Paket- und Logistikunternehmen UPS in Kirchheim-Heimstetten entschieden, das vor Ort in einem Bestandsobjekt seine Flächenkapazitäten erweitert.
Als Flächenabnehmer folgen die Region West mit 63.800 m² bzw. 21,2 % (2020: 53.000 bzw. 21,6 %; absolutes Wachstum: +20,4 %) sowie die Region Süd mit 37.300 m² bzw. 12,4 % (2020: 59.000 m² bzw. 24,1 %), die mit -11,7 Prozentpunkten von allen Regionen am deutlichsten an Bedeutung verliert und die einzige Region ist, die auch absolut an Umsatz einbüßt (-36,8 %).
Branche Logistik/ Spedition stellt knapp ein Drittel aller Transaktionen
Im Branchenvergleich hat erneut Logistik/ Spedition mit 98.600 m² bzw. 32,8 % (2020: 90.000 m² bzw. 36,7 %) Flächenumsatz die Nase vorn. Im Vorjahresvergleich verbucht die Branche allerdings einen Rückgang um 4 Prozentpunkte. 37 der insgesamt 110 Transaktionen entfallen auf dieses Segment.
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Auf dem zweiten Rang landet der Handel mit einem Anteil von 25,9 % bzw. 78.100 m² (2020: 30,2 % bzw. 74.000 m²). Die Unterkategorien klassischer Handel (49,6 % bzw. 38.700 m²) und E-Commerce (50,4 % bzw. 39.400 m²) liegen 2021 nahezu gleichauf. Handelsunternehmen haben laut Realogis 34 der insgesamt 110 Verträge abgeschlossen, davon 26 der klassische Handel und acht der E-Commerce.
Drittplatziert ist die Branche Industrie/ Produktion mit einem Anteil von 23,5 % bzw. 70.700 m² am Gesamtflächenvolumen (2020: 32,2 % bzw. 79.000 m²), die von allen mit 8,8 Prozentpunkten am deutlichsten an relativer Bedeutung und auch als einzige an absolutem Flächenumsatz einbüßt (-10,5 %). In dieser Kategorie sind 23 der 110 Abschlüsse registriert worden.
Letztplatziert ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit einem Anteil von 17,8 % bzw. 53.600 m². Sie gewinnt durch zwei ungewöhnlich große Lagerflächenabschlüsse von staatlichen Behörden mit +17 Prozentpunkten von allen Branchen am deutlichsten an Marktanteil (kommend von 0,8 % bzw. 2.000 m²) und vervielfacht absolut ihren Flächenumsatz um den Faktor 27. 16 der 110 Abschlüsse – und damit 14 mehr als im Vorjahr – zählen zu diesem Segment.
Großflächen mit hohem Bedeutungszuwachs
Flächen ab einer Größe von 10.000 m² tragen mit einem akkumulierten Umsatz von 90.600 m² bzw. 30,1 % unter allen Segmenten den größten Anteil im Gesamtjahr 2021 bei. Das Ergebnis stellt einen hohen Bedeutungszuwachs dar, da sie im Vorjahr noch auf dem vorletzten Rang lagen. Großflächen können damit absolut um 20,6 Prozentpunkte zulegen (2020: 23.200 m² bzw. 9,5 %) und den absoluten Umsatz fast vervierfachen. Alle sieben Top-Abschlüsse gehören dieser Kategorie an und bilden gleichzeitig das Gesamtergebnis dieser Größenklasse ab.
Flächen zwischen 5.000 und 9.999 m² kommen auf 11 aller Neuverträge und rangieren auf dem dritten Rang mit 67.000 m² bzw. 22,3 % (2020: 35,6 % bzw. 87.300 m²; -13,4 Prozentpunkte).
Mittlere Flächen zwischen 3.000 und 4.999 m² sind mit 11 Abschlüssen für einen Anteil von 13,3 % bzw. 39.900 m² verantwortlich und viertplatziert. Kommend von Rang 2 büßen sie von allen Größenklassen mit -14,3 Prozentpunkten am deutlichsten an Bedeutung ein (2020: 67.500 m² bzw. 27,6 %; auch absolut geben sie deutlich nach: -40 %).
Kleinere Flächen zwischen 1.000 und 2.999 m² erklimmen mit 48 Verträgen einen Anteil von 27,4 % bzw. 82.400 m². Kleinstflächen unter 1.000 m² sind mit einem Anteil von 7 % bzw. 21.100 m² erneut letztplatziert (2020: 6 % bzw. 16.100 m²). Jedoch entfallen mit 33 von 110 Abschlüssen die zweitmeisten in diese Kategorie.
Spitzenmiete und Durchschnittsmiete verharren auf vorläufigem Hoch
Die Spitzenmiete verharrt mit 8,50 €/m² auf ihrem vorläufigen Hoch aus dem Vorjahreszeitraum und übertrifft den 5-Jahresschnitt von 7,83 €/m² um 8,6 %. In der Betrachtung der vergangenen fünf Jahre stieg sie in vier von fünf Jahren, zuletzt von 7,75 €/m² um 9,7 % im Jahr 2020, was die höchste Verteuerung im Jahresvergleich darstellt.
Auch die Durchschnittsmiete verändert ihr Vorjahresniveau mit dem vorläufigen Höchstwert von 6,85 €/m² nicht, übertrifft den 5-Jahresschnitt aber nur um 3,2% (6,64 €/m²). Die größte Verteuerung im Jahresvergleich verzeichnete sie 2018 mit +12,5 % auf 6,75 €/m².
Zu den Mietpreiskarten:
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München - 2021