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Marktbericht Großraum München für das 1. Halbjahr 2020

- Für die Vermietung von Logistikimmobilien- und Industrieflächen

Laut unserer neuesten Analyse zeigt sich der Logistikmarkt München im ersten Halbjahr 2020 relativ unbeeinträchtigt von der Corona-Pandemie und ist eher von der mangelnden Flächenverfügbarkeit geprägt. Das von allen Marktteilnehmern erzielte Vermietungsvolumen in den ersten sechs Monaten liegt bei 99.600 qm. Das entspricht einem Minus von lediglich 2,6 % gegenüber dem
5-Jahresdurchschnitt von 102.260 qm. Gegenüber dem Vorjahresergebnis (H1 2019: 106.700 qm) hat der Umsatz zwar um 7 % nachgegeben, rangiert aber immer noch auf dem vierten Platz und damit vor dem niedrigeren Flächenabsatz von H1 2018 mit 98.000 qm.

Zwar ist der Bedarf an kurzfristig verfügbaren Lagerflächen während der letzten drei Monate deutlich angestiegen und Eigentümer kamen den Mietern mit kurzfristigen Angeboten und Laufzeiten von bis zu sechs Monaten sehr entgegen. Dieser Trend hat jedoch keinen langfristigen Charakter. In Summe haben mehr als 80 % mittel- und langfristige Mietvertragsabschlüsse zum Halbjahresergebnis beigetragen.

Knapp ein Drittel (29.700 qm) der neu vermieteten Flächen sind im Neubausegment zum Tragen gekommen, was ein Plus von 9 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum darstellt (H1 2019: rd. 27.300 qm). Der Flächenumsatz im Bestandsimmobiliensegment liegt bei 69.000 qm und hat im Vergleich zu H1 2019 (79.330 qm) um 12 % nachgegeben.

Perspektivisch wird die Revitalisierung von älteren Industrieflächen und die Ertüchtigung von in die Jahre gekommenen Bestandsimmobilien in der Metropolregion München an Bedeutung gewinnen. Brownfield-Entwicklungen haben zwar im Berichtszeitraum keine Rolle gespielt, da der Markt beispielsweise im Vergleich zum Ruhrgebiet über wenige in die Jahre gekommene Industrieareale verfügt, so dass meistens nur eine Rarität pro Jahr dem Markt beigesteuert wird.

Fakten

  • Trotz Corona nur 2,6 % unter 5-Jahres-Schnitt
  • Metropolregion schließt Halbjahr mit knapp 100.000 qm ab
  • 80 % mittel- und langfristige Mietvertragsabschlüsse
  • Vermietungen finden vorwiegend in Bestandsimmobilien statt
  • Nur ein Abschluss größer 10.000 qm
  • Prognose: 4 Großabschlüsse für das 2. Halbjahr in der Pipeline
  • Neue Projekte kommen erst 2021/2022 auf den Markt

Allerdings kommen in den nächsten Jahren bis zu 35.000 qm Fläche auf den Markt, die auf einem knapp 80.000 qm großen Brownfield-Areal im Münchener Osten entwickelt werden. Aufgrund von fehlenden Grundstücksausweisungen konnten keine Großprojekte realisiert werden. Trotz der Flächenknappheit wird es immer schwieriger, Entscheidungsträger in den Gemeinden von der notwendigen Ausweisung zu überzeugen.

Marktgebiet München

* Marktgebiet Großraum München
Die bayerische Landeshauptstadt München zählt im internationalen Vergleich zu den führenden Wirtschaftsmetropolen und ist geprägt von einer breiten und ausgewogenen Wirtschafts- und Branchenstruktur.

Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen in einem Radius von ca. 50 km rund um München. Geografisch im Herzen Europas gelegen verfügt der Großraum München über eine leistungsstarke Verkehrsinfrastruktur inklusive acht Autobahnen (A8, A9, A92, A94, A95, A96, A995 und A99), Flughafen sowie Gütertransport auf der Schiene.

** Ankäufe, Entwicklungen und Investments von Eigennutzern sind nicht berücksichtigt

Flächenumsatz nach Regionen

Größter Flächenabnehmer nach Regionen mit 63,5 % bzw. einem Umsatz an Lager- und Logistikflächen von 63.300 qm ist nach wie vor der Münchener Norden (H1 2019: 67 %, 71.700 qm). Es folgen die Region Süd mit 18 % bzw. 17.900 qm (H1 2019: 11 %, 12.100 qm), Region West mit 10.850 qm (10,9 %) und Region Ost mit 7.550 qm (7,6 %).

Flächenumsatz nach Größenklassen

Im Berichtszeitraum fand lediglich ein Mietvertragsabschluss im Flächensegment größer 10.000 qm statt. Es handelt sich um den von Realogis vermittelten Vertragsabschluss über 12.560 qm mit der Hendricks Internationale Spedition GmbH & Co. KG in Schwaig, der 12,6 % zum Gesamtergebnis beigetragen hat.

Die drei Größenklassen 5.000 - 9.999 qm (27,8 %; 27.665 qm), 3.000 - 4.999 qm (23,6 %; 23.460 qm) und 1.000 - 2.999 qm (27,7 %; 27.652 qm) haben im ersten Halbjahr 2020 fast zu gleichen Anteilen zum Gesamtergebnis beigetragen. Die Größenklasse unter 1.000 qm ist beinahe auf dem Niveau des Vorjahres und hat 8,3 %, bzw. 8.238 qm beigesteuert (H1 2019: 9 %, ca. 9.400 qm).


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Flächenumsatz nach Branchen

Im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum (H1 2019: 25 %, bzw. 26.260 qm) führt aktuell die Branche Logistik/Spedition das Ranking des Flächenumsatzes nach Branchen an (44,3 %, 44.100 qm). An der zweiten Stelle platziert sich mit 34,7 % (34.600 qm) die Industrie (H1 2019: 29 %; 30.870 qm). Davon stammen rund 66 % (22.860 qm) aus dem Automotive-Bereich (H1 2019: 14 %; rd. 4.320 qm). Der Handel, jeweils in den ersten Halbjahren 2018 als auch 2019 größter Flächenabnehmer, liegt im H1 2020 auf dem dritten Platz (rd. 16 %; ca. 16.300 qm).

Mietpreise

Die Spitzenmiete liegt erneut – kommend von 7,25 Euro/qm Ende 2019 – auf dem Niveau von H1 2019 und beträgt wieder 8,50 Euro/qm. Die Durchschnittmiete fällt allerdings in diesem Halbjahr aufgrund der hohen Anzahl an Vermietungen in Bestandsimmobilien und nicht in Neubauten auf 6,50 Euro/qm (H1 2019: 6,75 Euro/qm).

Relevante Abschlüsse

Hendricks Internationale Spedition GmbH & Co. KG, Schwaig, ca. 12.559 qm (Neubau)
DHL Express Deutschalnd GmbH, Flughafen München, ca. 8.000 qm (Neubau)
Maschinenbauunternehmen, Eching, ca. 7.965 qm (Bestandsimmobilie)
BMW, Garching, ca. 6.700 qm (Bestandsimmobilie)
Isar Aerospace Technologies GmbH, Ottobrunn, ca. 4.500 qm (Bestandsimmobilie)

Prognose 2020

Die Nachfrage ist nach wie vor sehr groß. Wir haben viele Gesuche von potenziellen Nutzern aus der Logistik, der Industrie und dem Gewerbe, quer durch alle Branchen. Aber es fehlt speziell ein auskömmliches Flächenangebot für das Stadtgebiet München und das Umland.

Die Leerstandsquote in München ist weiterhin sehr gering, daher lohnen sich Investitionen in Gewerbeliegenschaften trotz deutlich gesunkener Renditen nach wie vor. Bis auf vereinzelte, ländliche Regionen im Umland kann im Großraum München ohne bedeutenden Leerstand kalkuliert werden.

Im zweiten Halbjahr erwarten wir im Markt den Abschluss von vier größeren Vermietungen mit jeweils 7.500 qm bis 10.000 qm Lager- und Logistikfläche. Zudem sind in diesem Jahr noch einige Projekte in Planung im Umland München Ost und Umland München West, jedoch mit Fertigstellung Ende 2021 bzw. Anfang 2022. Daher gehen wir
bis Jahresende 2020 nur von einem Gesamtflächenumsatz zwischen 200.000 und 220.000 qm aus, der unter dem 5-Jahresschnitt liegen wird.

Mietpreisspannen 1. Halbjahr 2020 in €/m²


Weitere Mietpreiskarten: