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Marktbericht Großraum München für das 1. Halbjahr 2018

- Für die Vermietung von Logistikimmobilien- und Industrieflächen

Trotz eines dynamischen Jahresstarts ging dem Münchener Vermietungsmarkt für Lager-, Logistik- und Produktionsflächen * ** im ersten Halbjahr 2018 bei einer Leerstandsquote von unter 1,5 % noch die Puste aus. Mit einem Vermietungsumsatz von 98.000 qm liegt das Ergebnis knapp 7% unter dem Vorjahreszeitraum (105.000 qm) und 11% unter dem 5-Jahres-Durchschnitt.

Fakten

  • 11% unter 5-Jahresdurchschnitt: Bei einer Leerstandsquote von unter 1,5% verzeichnet der Logistikmarkt München eine Vermietungsleistung von knapp 100.000 qm
  • Größte Vertragsabschlüsse durch Zukunftsbranchen geprägt
  • Spitzenmiete im Stadtgebiet München bei 15 Euro/qm – im Umland bei 7,20 Euro/qm
  • Projektentwicklungen nur noch am Rand des Marktgebiets möglich
  • Prognose für das Gesamtergebnis 2018: ähnlich wie im Vorjahr

Marktgebiet München

*Marktgebiet Großraum München: Die bayerische Landeshauptstadt München zählt im internationalen Vergleich zu den führenden Wirtschaftsmetropolen und ist geprägt von einer breiten und ausgewogenen Wirtschafts- und Branchenstruktur.

Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen in einem Radius von ca. 50 km rund um München. Geografisch im Herzen Europas gelegen verfügt der Großraum München über eine leistungsstarke Verkehrsinfrastruktur inklusive acht Autobahnen (A8, A9, A92, A94, A95, A96, A995 und A99), Flughafen sowie Gütertransport auf der Schiene.

** Ankäufe, Entwicklungen und Investments von Eigennutzern sind nicht berücksichtigt

Flächenumsatz nach Regionen

Beim Blick auf die regionale Verteilung des Flächenumsatzes sticht der Münchener Osten heraus, der mit 40% (39.000 qm) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sein Ergebnis fast verdoppeln konnte (H1 2017: 21.000 qm). Der Münchener Norden hat mit 44 % (43.000 qm) seinen führenden Marktanteil erneut (H1 2017: 54.000 qm, 51 %) bestätigt.

Flächenumsatz nach Größenklassen

Während die 10.000 qm-Marke nur durch zwei Vertragsabschlüsse übertroffen wurde, lag der Fokus im H1 2018 auf dem Flächensegment ab 5.000 qm (55.400 qm, 56 %). Besonders nachgegeben hat die Größenklasse zwischen 3.000 und 5.000 qm, die nur noch auf einen Umsatz von 12.400 qm (13%) kam (H1 2017: 25.800 qm, 27 %). Der Flächenumsatz in der Klasse zwischen 1.000 und 3.000 qm lag mit ca. 24.000 qm (25 %) und in der Klasse unter 1.000 qm (ca. 6.000 qm, 6 %) knapp unter dem Vorjahresniveau.


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Flächenumsatz nach Branchen

Im ersten Halbjahr 2018 war der Handel und insbesondere der E-Commerce mit insgesamt 40.000 qm bzw. 41 % der größte Flächenabnehmer im Großraum München. Die Branche Produktion trug 26% (25.600 qm) zum Ergebnis bei.

Logistiker und Zulieferer sind derzeit mit 21.500 qm Flächenumsatz auf Platz 3 und müssen noch ein wenig zulegen.

Relevante Abschlüsse

Die volumenmäßig größten Mietverträge wurden von Unternehmen abgeschlossen, die sich mit technologie- und wissensorientierten Geschäftsmodellen beschäftigen. Hierzu zählen im E-Commerce neben einem Online-Lieferservice für Lebensmittel in Feldkirchen der internationale Modekonzern Schustermann & Borenstein in Aschheim. Im Bereich Produktion / Industrie sicherte sich der Automobilkonzern BMW in Oberschleißheim eine Neubaufläche für die additive Fertigung (3D-Druck).

Schustermann & Borenstein, Aschheim, 12.000 qm
Online-Lieferservice, Feldkirchen, 11.000 qm
BMW, Oberschleißheim, 6.700 qm

Prognose 2018

Die Flächenknappheit treibt die Preise im Stadtgebiet München auf eine erzielte Spitzenmiete von bis zu 15 Euro/qm (nördliches Stadtgebiet) und im Umland auf bis zu 7,20 Euro/qm.

Aufgrund des dynamischen Marktes schließt Realogis einen weiteren Mietpreisanstieg nicht aus.

Das zweite Halbjahr 2018 wird nach Analyse von Realogis sehr dynamisch sein. Aufgrund diverser Deals, die in der Pipeline sind, geht Realogis davon aus, dass bis Jahresende mit 250.000 bis 300.000 qm Flächenumsatz ein ähnliches gutes Resultat wie im Vorjahr erzielt wird.

Allerdings ist auf mittlere Frist keine Entspannung zu erwarten, da hohe Grundstückpreise und ein Fehlen von Neubauflächen den Markt prägen.

Mietpreise 1. Halbjahr 2018 in €/m²


Weitere Mietpreiskarten: