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Marktbericht Großraum Hamburg für das 1. Halbjahr 2020

- Für die Vermietung von Logistikimmobilien- und Industrieflächen

Die gute Nachricht zuerst: Mit einem Umsatz von 165.000 qm Industrie- und Logistikimmobilienflächen, die durch alle Marktteilnehmer in den ersten sechs Monaten 2020 vermittelt worden sind, hat der Hamburger Markt ein Plus von 33,8 % im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr 2019 (123.300 qm) verzeichnet.

Allerdings stellt das aktuelle Halbjahresergebnis das zweitniedrigste innerhalb der letzten fünf Jahre dar (H1 2018: 230.000 qm; H1 2017: 220.000 qm; H1 2016: 280.000 qm) und spiegelt eine bereits im vergangenen Jahr eingesetzte Abwärtsentwicklung wider. So erstaunt es nicht, dass der 5-Jahresschnitt (203.660 qm) um 19 % verfehlt worden ist. Zudem gestaltete sich der Flächenumsatz im ersten Quartal 2020 mit 117.000 qm zwar sehr positiv und lag damit sogar 3 % über dem 5-Jahresschnitt von 113.800 qm. Bei den in den ersten drei Monaten vermittelten Immobilienflächen handelt es sich aber bei knapp der Hälfte (59.000 qm) um den Eigennutzerabschluss von Airbus und einen Kurzlaufmietvertrag von nur neun Monaten der Mickeleit Spedition im Hamburger Hafen.

Damit wird die reelle Nachfragesituation in Hamburg verzerrt. Vor allem die seit Jahren vorherrschende Angebotsknappheit an verfügbaren Industrie- und Logistikflächen und aktuell die Corona-Pandemie haben dem Hamburger Logistikmarkt im ersten Halbjahr 2020 zugesetzt.

Wie auch in anderen Top-Logistikmärkten haben aufgrund der Corona-Krise in den Folgemonaten viele Kunden ihre Gesuche zurückgestellt – mit einem starken Einfluss auf das Umsatzergebnis des zweiten Quartals mit ca. 48.000 (rd. 29 % des H1 2020-Ergebnisses). Trotz des spürbaren Rückgangs der Nachfragesituation im zweiten Quartal bleibt die Flächenverfügbarkeit weiter angespannt. Insbesondere im zentrumsnahen Teilmarkt Hamburg Ost mit Billbrook stehen kaum noch nachfrageadäquate, hochwertige Neubauflächen mit hoher Drittverwendungsfähigkeit zur Verfügung. Geplante Neubauentwicklungen, wie u.a. der Neubau Mühlenhagen, sind bereits im Vorfeld u.a. an die Senator International Spedition GmbH vermietet.

Fakten

  • Ein Umsatzplus von 33,8 % gegenüber H1 2019 spiegelt nicht die wahre Verfassung des Markts wider
  • Der 5-Jahresschnitt (203.660 qm) wird um 19 % verfehlt
  • Viele Gesuche aufgrund der Corona-Krise zurückgestellt
  • Zwei Großabschlüsse im HH-Hafen verzerren tatsächliche Nachfragesituation
  • Weiterhin wenig Flächenverfügbarkeit – insbesondere für nachfrageadäquate, hochwertige Neubauflächen mit hoher Drittverwendungsfähigkeit
  • Belebteres drittes und viertes Quartal und ein Gesamtumsatz von 320.000 qm erwartet

Marktgebiet Hamburg

Hamburg ist der zweitgrößte europäische Seehafen mit mehr als 10.000 angesiedelten Logistikunternehmen und 330.000 Beschäftigten in der Logistik sowie Europas Nr. 1 beim Bahntransport von Containern. Der zentrumsnahe Flughafen Hamburg ist ein wichtiger Umschlagsplatz für Expressfracht u. a. für die Maritime Wirtschaft und die Luftfahrtindustrie.

Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in der Region Hamburg und im Umkreis von ca. 50 km entlang der Bundesautobahnen A 1 „Lübeck – Bremen“, der A 7 „ Hannover – Flensburg“ sowie der A 39 ab dem „Maschener Kreuz“.

Flächenumsatz nach Regionen

Insgesamt 59 % bzw. 98.000 qm des Hamburger Flächenumsatzes hat erneut in der Region Süd stattgefunden (H1 2019: 65 %; 80.600 qm). Es folgen die Region Ost mit 30 % bzw. 49.000 qm (H1 2019: 25 %; 30.500 qm), der Norden der Metropolregion steuert 7 % bzw. 11.000 qm bei (H1 2019: 5 %; 6.200 qm) und der Westen 4 % bzw. 7.000 qm (H1 2019: 5 %; 6.000 qm).

Flächenumsatz nach Branchen

Zwar stellt die Logistik als wichtigste Branche Hamburgs wie auch im Vorjahrszeitraum mit 41 % bzw. 67.650 qm den überwiegenden Anteil am Flächenabsatz (H1 2019: 47 %; 58.200 qm) dar. Der enorme Anstieg bei Industrie und Produktionsunternehmen auf 32 % im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr 2019 (7 %) ist primär dem Eigennutzerabschluss von Airbus im Hafen mit ca. 30.600 qm geschuldet. Der Handel hat in den ersten sechs Monaten dieses Jahres nur 14 %, bzw. 23.100 qm zum Gesamtergebnis beigetragen; in H1 2019 lag sein Anteil noch bei 38 % bzw. 46.600 qm.


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Flächenumsatz nach Größenklassen

Während der Markt im Vergleichszeitraum vor allem durch Vertragsabschlüsse im Flächensegment unter 1.001 qm geprägt war (H1 2019: 29 % bzw. 35.600 qm), haben die zwei genannten Großabschlüsse in H1 2020 auch einen hohen Einfluss auf das Ranking der nachgefragten Größenklassen gehabt und im Segment „ab 10.001 qm“ 35,76 % bzw. 59.000 qm zum Ergebnis beigetragen.

Den zweiten Platz belegen Immobilieneinheiten zwischen „5.001-10.000 qm“ mit 23 % bzw. 38.000 qm (H1 2019: 18 %; 21.900 qm). Die Größenklasse „1.001 - 3.000 qm“ ist in H1 2020 mit rund 20,9 %, bzw. 34.500 qm vertreten (H1 2019: 15 %; 18.000 qm) und die Größenklasse „3.001-.5000 qm“ mit 14,55 % bzw. 24.000 qm (H1 2019: 14 %; 17.800 qm).

Wesentliche Umsatzbringer

AIRBUS, HH-Hafen, ca. 30.600 qm (Neubau)
Spedition Mickeleit, HH-Hafen, ca. 28.400 qm (Bestandsimmobilie)
Goblin, HH-Umland Süd, ca. 9.500 qm (Bestandsimmobilie)
Senator Internationale Spedition, HH-Ost, ca. 9.000 qm (Neubau)
HTS Textilvertrieb, HH-Ost, ca. 7.000 qm (Bestandsimmobilie)
arko, HH-Umland Ost, ca. 6.200 qm (Bestandsimmobilie)

Mietpreise

Die Spitzenmiete im Hamburger Marktgebiet beläuft sich mittlerweile auf 6,20 Euro/qm. Damit hat sie sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zwar um 3 % verteuert (H1 2019: 6,00 Euro/qm), liegt aber auf demselben Niveau wie Ende des Jahres 2019.

Die Durchschnittsmiete hat im Vergleich zu H1 2019 und GJ 2019 (4,90 Euro/qm) um 1 % angezogen und liegt aktuell bei 4,95 Euro/qm.

Mietpreisspannen 1. Halbjahr 2020 (EUR/qm)

Prognose 2020

Wir rechnen im zweiten Halbjahr 2020 mit einer langsamen Marktbelebung und einer steigenden Nachfrage nach Flächen, insbesondere aus dem Bereich E-Commerce. Diese Branche ist von der Corona-Krise nahezu verschont geblieben und ist weiterhin auf Expansionskurs. Da die EU-Länder Finanzhilfen und Konjunkturpakete auf den Weg gebracht haben, ist in den nächsten Monaten mit einer konjunkturellen Erholung zu rechnen. Realogis schätzt den Gesamtflächenumsatz 2020 bis zum Jahresende auf rd. 320.000 qm, was jedoch nicht den Potenzialen der Vorjahre entspricht.


Weitere Mietpreiskarten: