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Marktbericht Frankfurt für das Gesamtjahr 2022
- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftregion
Der Frankfurter Markt für Lager-, Logistik- und Industrieflächen halbiert sich
Laut unserer neuesten Analyse hat sich der Flächenumsatz des Marktes für Lager-, Logistik- und Industrieflächen in Frankfurt im Vergleich zum Vorjahr halbiert. Der durch alle Marktteilnehmer vermittelte Umsatz an Flächen zur Miete und Eigennutzung belief sich auf 317.700 m². Im Vergleich zum Vorjahresergebnis von 655.700 m² handelt es sich mit 51,5 % um den höchsten Rückgang unserer Aufzeichnungen seit 2014. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von aktuell 524.940 m² wurde um deutliche 39,5 % verfehlt.
Fakten
- Gesamtjahresumsatz liegt bei 317.700 m²
- 5-Jahresschnitt von 524.940 m² um deutliche 39,5 % verfehlt
- Bestandsimmobilien mit 238.700 m² für mehr als zwei Drittel verantwortlich
- Regionen-Ranking: Rhein-Main-Süd ermöglichte die Hälfte aller Neuabschlüsse
- Logistik-Spitzenmiete steigt um 2,8 %
Die zugespitzte Flächenknappheit im Marktgebiet Frankfurt/Rhein-Main zollt unserer Einschätzung nach ihren Tribut. In allen Branchen ist der Umsatz 2022 um mindestens oder mehr als die Hälfte zurückgegangen. Unternehmen aus den Bereichen Handel, Industrie und Logistik würden sich unserer Beobachtung nach gern näher an ihren Absatz- und Produktionsmärkten niederlassen, nicht zuletzt auch, um die Mitarbeiterverfügbarkeit zu steigern und den Effekte der verteuerten Benzinpreise abzumildern. Allerdings gibt es kaum noch verfügbare Flächen und Entwicklungsgrundstücke, somit müssen Nutzer stattdessen auf Objekte außerhalb des Marktgebietes ausweichen.
Den Löwenanteil des Flächenumsatz steuerte die Kategorie der Bestandsimmobilien mit 238.700 m² bzw. 75,2 % bei. Neubauimmobilien lagen dahingegen nur bei 16,7 % des Flächenumsatzes mit 53.100 m². Brownfields spielten eine untergeordnete Rolle, auf sie entfielen 25.800 m² bzw. 8,1 % des Gesamtumsatzes. Für die Entwicklung von Neubauten werden Brownfields unserer Einschätzung nach in den kommenden Jahren – wie in anderen Metropolregionen auch – am Frankfurter Markt weiter an Bedeutung gewinnen.
Big-Box Logistikimmobilien – d.h. Immobilien, die dem Großflächensegment ab 10.000 m² mit der Hauptnutzungsart von Logistik und einem Büroanteil von maximal 20 % zuzuordnen sind – trugen 2022 mit 98.700 m² bzw. 31,1 % knapp ein Drittel des Gesamtumsatzes bei. Auf die Kategorie der Gewerbeparks entfielen 130.300 m² bzw. 41 %. Einen Gewerbepark definieren wir als ein zusammengehöriges Gewerbegebiet, das mit einem einheitlichen Konzept erschlossen und realisiert wird und dessen Infrastrukturen durch ansässige Unternehmen gemeinsam genutzt werden. Sonstige Immobilien, d.h. Objekte, die weder Big-Box noch Gewerbeparks zuzuordnen sind, kamen auf 88.700 m² bzw. 27,9 %.
Wesentliche Umsatzbringer im Gesamtjahr 2022
Insgesamt haben wir zwischen Januar bis Dezember 92 Abschlüsse im Segment der Lager-, Logistik- und Industrieflächen beobachtet. Davon trugen fünf Top-Abschlüsse mit zusammengerechnet 98.704 m² bei, die rund ein Drittel des Gesamtumsatzes stellten.
Wesentliche Umsatzbringer
B+S, Rhein-Main-Ost, ca. 39.500 m² (Bestand), Logistik
Rexel, Rhein-Main-Süd, ca. 26.000 m² (Neubau), Handel
Atrikom, Mainz/Wiesbaden, ca. 12.532 m² (Neubau), Logistik
Grieshaber Logistics, Rhein-Main-Süd, ca. 10.495 m² (Neubau), Logistik
Breitfeld und Schliekert, Rhein-Main-Ost, ca. 10.177 m² (Bestand), Handel
Regionen-Ranking: Rhein-Main-Süd ermöglichte die Hälfte aller Neuabschlüsse
Das höchste Interesse zogen 2022 Objekte in der Region Rhein-Main-Süd auf sich. Sie steuerten mit 169.200 m² mehr als jeden zweiten Quadratmeter des Gesamtflächenumsatzes bei. Damit konnte die Region zwar anteilig um 14,4 Prozentpunkte an Marktbedeutung zulegen, verlor aber absolut im Vorjahresvergleich um deutliche 33,5 % (2021: 254.500 m² bzw. 38,8 %). Die Top-Abschlüsse Rexel und Grieshaber Logistics trugen insgesamt 36.495 m² bzw. 21,6 % des Umsatzes der Region bei.
Den größten Umsatzrückgang im Berichtszeitraum verzeichnet die Region Rhein-Main-Ost: Kommend von 261.500 m² bzw. 40 % im Vorjahr verlor sie 184.700 m² und kam 2022 nur noch auf 76.800 m² bzw. 24,2 % (Rang 2). Auch relativ gab sie mit -15,8 Prozentpunkten am deutlichsten nach. B+S sowie Breitfeld und Schliekert waren in der Region die größten Umsatzbringer und akkumulierten 49.677 m² bzw. 57 % des Umsatzes.
Drittplatziert ist Mainz/Wiesbaden mit 24.500 m² bzw. 7,7 %, kommend von 11.400 m² bzw. 1,7 % konnte der Teilmarkt neben Rhein-Main-Süd als einzige weitere Region mit +6,0 Prozentpunkten an Bedeutung gewinnen. Darüber hinaus ist sie die einzige Region, die absolut an Umsatz zulegen konnte und ihr Ergebnis mehr als verdoppelte, was entscheidend dem Abschluss durch Atrikom geschuldet ist.
Auf dem vierten Platz landet Frankfurt mit 20.200 m² bzw. 6,4 % (2021: 48.600 m² bzw. 7,4 %: absolut -58,4 %, -1,1 Prozentpunkte an anteiliger Bedeutung). Auf dem vorletzten Rang liegt die Region Rhein-Main-Nord mit 15.700 m² bzw. 4,9 % (2021: 44.900 m² bzw. 6,8 %; relativ -1,9 Prozentpunkte, -65 % an absolutem Umsatz). Die Region Rhein-Main-West verlor mit einem Ergebnis von 11.300 m² bzw. 3,6 % (2021: 34.900 m² bzw. 5,3 %) 1,8 Prozentpunkte an anteiliger Bedeutung und deutliche 67,7 % an absolutem Umsatz.
Der Großteil des schwachen Jahresumsatzes ist unserer Analyse nach auf den Flächenrückgang in den beiden Regionen Rhein-Main-Ost und Rhein-Main-Süd zurückzuführen. Sie stellten in den vergangenen Jahren – wie auch 2022 – immer zwischen 70 % bis 80 % der umgesetzten Lager-, Logistik- und Industrieflächen, allerdings gab der Markt in beiden Regionen um 270.000 m² Flächenumsatz nach.
Branchen-Ranking: Logistik/Spedition vor dem Handel
Auch 2022 setzte sich Logistik/Spedition im Großraum Frankfurt mit einem Flächenumsatz in Höhe von 152.700 m² bzw. 48,1 % an die Spitze des Branchen-Rankings. An anteiliger Bedeutung verlor Logistik/Spedition zwar nur gering mit 1,9 Prozentpunkten, allerdings brach das Ergebnis von allen Branchen am deutlichsten ein mit absolut 53,4 % geringerem Umsatz, kommend von 327.800 m² in 2021. Drei der Top-Umsatzbringer – B+S, Atrikom und Grieshaber Logistics – steuerten insgesamt 62.527 m² bzw. 41 % am Umsatz der Branche bei.
Zweitplatziert ist erneut der Handel mit 111.000 m² bzw. 34,6 %, kommend von 255.800 m² bzw. 39 % in 2021 (-52,7 % absolut, - 4,4 Prozentpunkte anteilig). In diese Kategorie entfielen die beiden verbleibenden Top-Umsatzbringer Rexel sowie Breitfeld und Schliekert mit insgesamt 36.177 m² bzw. 30 % des Branchenumsatzes.
Dominiert wurde das Marktgeschehen durch den klassischen Handel mit 99.500 m² bzw. einem Anteil von mehr als 9 von 10 umgesetzten Quadratmetern der übergeordneten Kategorie Handel, gefolgt durch den E-Commerce mit 9,5 % bzw. 10.500 m².
Die Sammelkategorie Sonstiges rangiert mit 39.600 m² bzw. 12,5 % erneut auf Platz 3, kommend von 44.800 m² bzw. 6,8 % (+5,6 Prozentpunkte anteilig). Industrie/Produktion spielte auch 2022 im Frankfurter Marktgebiet eine untergeordnete Bedeutung mit 15.400 m² bzw. 4,8 % (2021: 27.200 m² bzw. 4,2 %).
Großflächen für ein Drittel des Umsatzes verantwortlich
Das Segment der Großflächen ab 10.001 m², auf das alle fünf Top-Abschlüsse entfielen, weist mit 98.700 m² von allen Kategorien erneut den größten Flächenumsatz auf und trug knapp ein Drittel des Umsatzes des Gesamtmarktes bei. Im Vergleich zum Vorjahr mit 309.900 m² büßt die Größenklasse allerdings von allen mit -16,2 Prozentpunkten am deutlichsten an relativer Bedeutung ein und verliert absolut 68,2 %.
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Die Kategorie der größeren Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² steuerte mit 41.200 m² bzw. 13 % bei und belegt Platz 4 (2021: 177.900 m² bzw. 27,1 %). Mit einer Differenz von 136.700 m², was einem Rückgang von 76,8 % entspricht, verliert diese Kategorie von allen am zweitmeisten an absoluter Fläche und gibt -14,2 Prozentpunkte an anteiliger Bedeutung nach.
Die Größenklasse der mittleren bis größeren Flächen zwischen 3.001 bis 5.000 m² ist mit 63.500 m² bzw. 20 % drittplatziert (2021: 60.200 m² bzw. 9,2 %) und kann mit 10,8 Prozentpunkten sowohl an anteiliger Bedeutung als auch leicht an absolutem Umsatz mit 5,5 % zulegen.
Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² kamen auf 93.700 m² bzw. einen Anteil von 29,5 % (zweiter Platz). Damit hielten sie absolut den Wert des Vorjahres und gewannen von allen Kategorien mit 15,2 Prozentpunkten am deutlichsten an anteiliger Bedeutung zu.
Kleinstflächen unter 1.000 m² stellten 20.600 m² bzw. 6,5 % des Umsatzes und belegten erneut den letzten Rang (2021: 13.700 m² bzw. 2,1 %; +4,4 Prozentpunkte an anteiliger Bedeutung und +50 % absolut).
Logistik-Spitzenmiete steigt leicht um 2,8 %
Trotz der Flächenknappheit ist die Spitzenmiete für Logistikimmobilien im Jahresvergleich zu 2021 und im Vergleich zu anderen Metropolregionen in Deutschland nur leicht um 2,8 % gestiegen. Am Jahresende 2022 lag sie bei 7,30 €/m² und ihrem neuen vorläufigen Höchststand, kommend von 7,10 €/m² in 2021. Damit liegt sie 2,8 % über dem 5-Jahresschnitt von 6,98 Euro/ m².
Aufgrund besagter Flächenknappheit, der gestiegenen Baukosten sowie der Zinserhöhungen gehen wir davon aus, dass die Spitzenmiete auch in der Zukunft weiter steigen wird.
Zu den Mietpreiskarten:
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