Marktbericht Berlin für das 1. Halbjahr 2021

Neubau schwächelt

Die relative Bedeutung des Neubaus nimmt im Vergleich der vergangenen ersten Halbjahre ab. Fanden 2018 noch 60 % (109.000 m²) des Flächenumsatzes der insgesamt 183.000 m² in Neubauten statt, sind es im abgelaufenen ersten Halbjahr 2021 nur noch knapp 34 % (98.900 m²). Dahingegen sind aktuell deutlich mehr Bestandsobjekte vermittelt worden: Ganze 66 % oder zwei von drei vermieteten Quadratmetern Industrie- und Logistikflächen sind von Januar bis Juni 2021 in bestehenden Immobilien zum Tragen gekommen (189.500 m²).

Unserer Einschätzung nach ist diese Entwicklung dem Umstand geschuldet, dass zentral gelegene Bestandsflächen frei geworden sind und direkt nachvermietet wurden, obwohl Neubauflächen zur Verfügung standen. Zum weiteren Vergleich: In den ersten Halbjahren 2019 und 2020 waren die Verhältnisse zwischen Flächenumsatz in Bestand zu Neubau noch recht ausgeglichen und beständig (H1 2019: 127.400 m² bzw. 48 % in Neubau und 139.500 m² bzw. 52 % in Bestand; H1 2020: 75.700 m² bzw. 49 % in Neubau und 79.900 m² bzw. 51 % in Bestand).

Bei der Gesamtbetrachtung der Metropolregion Berlin, d.h. des Berliner Stadtgebiets und des Umlands, zeigt sich, dass die Region „Berlin Umland Süd“ mit aktuell 114.600 m² den größten Flächenabnehmer mit einem Anteil von knapp 40 % stellt.

Damit hat das südliche Berliner Umland absolut betrachtet beinahe dreimal so viel Fläche umgesetzt wie im Vorjahreszeitraum (VJ: 40.600 m²). Im Vorjahr war „Berlin Umland Süd“ noch zweitplatziert mit einem Anteil von 26 % (bzw. 40.600 m²) und konnte somit auch relativ mit 14 Prozentpunkten von allen Gebieten am deutlichsten zulegen.

Auf dem zweiten Platz liegt im ersten Halbjahr das gesamte Berliner Stadtgebiet mit einem Anteil von 35 % bzw. 100.900 m² am gesamten Flächenumsatz. Damit legt das Gebiet um 14.000 m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu, was aus unserer Sicht für die Flächenknappheit sehr beachtlich ist, zumal innerstädtisch überwiegend kleine Abschlüsse verzeichnet worden sind. Prozentual verliert die im Vorjahr erstplatzierte Region (H1 2020: Anteil von 55,4 % bzw. 86.250 m²) jedoch aktuell 20,4 Prozentpunkte und damit von allen Gebieten am deutlichsten an relativem Anteil am Gesamtflächenumsatz.

Erstmals seit 2016 ist der Handel nicht mehr der führende Flächenabnehmer und wird mit einem Anteil von 37 % bzw. 106.100 m² durch die Branche Logistik/Spedition abgelöst. Logistik/Spedition war in den letzten Vorjahreszeiträumen noch zweitplatziert mit einem Anteil von 22 % bzw. 33.950 m² in H1 2020 sowie 29 % bzw. 76.300 m² in H1 2019 und 33 % bzw. 61.000 m² in H1 2018. Absolut hat sich der Flächenumsatz durch diese Nutzergruppe im Halbjahresvergleich somit mehr als verdreifacht (+213 %) und hat in H1 2021 mit 15 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr am deutlichsten von allen Branchen zugelegt.

Zweitstärkster Flächenabnehmer in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres ist die Branche Industrie/ Produktion mit einem Anteil von 31 % bzw. 89.100 m², die damit um +13 Prozentpunkten zulegen konnte (H1 2020: 18 % bzw. 28.210 m²). Für das Umsatzplus waren insbesondere Automotive-Zulieferer u.a. für Tesla wie Gestamp sowie BMW verantwortlich. Grundsätzlich registrieren wir jedoch bei den Anfragen ein ausgeglichenes Verhältnis der beiden führenden Branchen.

Lediglich auf dem dritten Rang landet aktuell der ansonsten stets erstplatzierte Handel mit einem Anteil von 22 % bzw. 63.700 m². Das ist ein überdurchschnittlich schwacher Jahresauftakt für den Flächenumsatz des Handels. Den Mittelwert des Flächenumsatzes der letzten fünf Vergleichszeiträume von 94.100 m² verfehlt die Branche mit 63.700 m² um 32 %.

In den Monaten Januar bis Juni 2021 haben wir insgesamt 80 von allen Marktteilnehmern geschlossene Verträge registriert. Das entspricht einem absoluten Plus von zehn bzw. + 14 % gegenüber H1 2020 mit 70 abgeschlossenen Mietverträgen. Den größten Flächenanteil steuerte die Kategorie der Flächen 5.001 m² - 10.000 m² mit einem Anteil von 30 % bzw. 87.000 m² bei.

Im Vorjahr war diese Kategorie noch viertplatziert mit einem Anteil von lediglich 18 % bzw. 28.300 m² und konnte im ersten Halbjahr 2021 ihre Bedeutung von allen Größenklassen am deutlichsten ausbauen (+ 12 Prozentpunkte). Auf diese Kategorie entfallen mit 10 der 80 verzeichneten Deals des ersten Halbjahres (13 %) und somit die zweitwenigsten.

Bezogen auf den anteiligen Flächenumsatz zweitplatziert war die Größenklasse der Großflächen ab 10.000 m² mit einem Anteil von 28 % bzw. 81.900 m² (+7 Prozentpunkte vgl. zu Vorjahr). Auch im Vorjahr war diese Größenklasse mit 22 % bzw. 33.800 m² zweitplatziert. Bezogen auf die Anzahl der Deals entfielen nur 6 % (mit 5 an der Zahl die wenigsten) auf diese Größenklasse; im Vorjahr waren es im ersten Halbjahr allerdings nur 2.

Viertplatziert ist die Größenklasse 3.001 – 5.000 m² mit 17 % bzw. 50.000 m², nur leicht hinter der aktuell drittplatzierten Größenklasse. Im Vorjahresvergleich büßt diese Kategorie um 7 Prozentpunkte ein (kommend von 24 % bzw. 37.400 m² in H1 2020). 12 der 80 Deals entfallen auf diese Kategorie (15 % somit die drittmeisten).

Letztplatziert ist die Größenklasse unter 1.000 m² mit einem Anteil von 7 % bzw. 19.100 m². Im Vorjahresvergleich büßt diese Kategorie von allen mit -10 Prozentpunkten am deutlichsten ein (kommend von 16 % in H1 2020 bzw. 25.400 m²). Auf die kleinsten Flächen entfallen mit 25 die zweitmeisten Deals (bzw. 31 %).
 

Der 5-Jahresvergleich zeigt eine sehr dynamische Entwicklung der Spitzenmiete auf, welche in H1 2021 mit 7,50 €/m² ihren vorläufigen Höhepunkt erreicht und hat sich somit um 7,1 % gegenüber dem Vorjahreshalbjahr von 7,00 €/m² verteuert. Die höchsten Verteuerungen fanden jedoch in H1 2018 (+19,6 % auf 6,10 €/m²) und H1 2019 (13,1 % auf 6,90 €/m²) statt. Gegenüber dem 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre von 6,52 €/m² verteuert sich die Spitzenmiete aktuell um 15 %. Ebenfalls dynamisch entwickelt sich die Durchschnittsmiete, welche im H1 2021 um moderate 1,7 % auf 5,90 €/m² angestiegen ist und sich in der 5-Jahresbetrachtung mit Ausnahme von 2019 (Stagnation) durchgehend verteuerte.