Marktbericht Nordrhein-Westfalen für das 1. Halbjahr 2023

Mit einem Flächenumsatz in Höhe von 301.730 m² verzeichnet der Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien Nordrhein-Westfalen den zweiten Rückgang in Folge. Nach dem lediglich durchschnittlichen Vorjahreshalbjahr 2022 ging der von allen Marktteilnehmern erzielte Flächenumsatz in den ersten sechs Monaten um mehr als 40 Prozent zurück (-42 %, kommend von 519.500 m² in H1 2022).

Während in anderen deutschen Top-Logistikimmobilienmärkten der Neubauanteil kaum einen Beitrag zum Flächenumsatz leistete, stellt sich die Flächenabnahme in Neubau und Bestandsflächen in NRW als relativ ausgeglichen dar. Führend waren auch hier Bestandsflächen, die mit 175.600 m² und 58,2 % mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes auf sich vereinten. Allerdings entfielen auf Neubauflächen 126.130 m² bzw. 41,8 %. Diese Aufteilung lag beinahe in identischer Weise auch im Vorjahreszeitraum vor (H1 2022: Bestand: 310.600 m² bzw. 59,8 %; Neubau: 208.900 m² bzw. 40,2 %).

In H1 2023 waren alle drei zugehörigen Märkte (Köln, Düsseldorf, Ruhrgebiet) reine Mietermärkte.

Führend hinsichtlich der summierten Mietvertragsflächen waren Vermietungen in Big-Box-Logistikimmobilien mit 208.066 m² bzw. 69 % (H1 2022: 348.200 m² bzw. 67 %). Es folgen sonstige Flächen mit 49.633 m² bzw. 16,4 % (H1 2022: 132.600 m² bzw. 25,5 %) vor Gewerbeparks mit 44.031 m² bzw. 14,6 % (H1 2022: 38.700 m² bzw. 7,4 %). Bezogen auf den anteiligen Flächenumsatz waren damit Big Boxes stabil, verzeichneten aber mit einem Minus von 140.134 m² (-40 %) den höchsten Einbruch vor sonstigen Immobilien mit -82.967 m² (-63 %). Anmietungen in Gewerbeparks hingegen konnten ihren Umsatz um 14 % bzw. 5.331 m² leicht steigern.

Bei der Suche nach der geographischen Verortung der Ursachen des schwachen Halbjahresergebnisses fällt insbesondere das Ruhrgebiet auf, welches mit 92.330 m² um 65,1 % bzw. 171.870 m² nachgab (H1 2022: 264.200 m²). Unter allen drei Teilmärkten war dies der deutlichste Rückgang.

Die fehlenden Flächenanmietungen im Ruhrgebiet in den Monaten Januar bis Juni 2023 werden auch im 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre deutlich. Hier lag das Ruhrgebiet rund 65 % unter dem langjährigen Durchschnitt der ersten Halbjahre in Höhe von 260.361 m², der Kölner Teilmarkt bei -33 % (107.271 m²) und Düsseldorf bei +10,6 % (123.874 m²).

Führende Branche in NRW war erneut, wenn auch weniger deutlich, Logistik/ Spedition mit 148.185 m² bzw. 49,1 %, kommend von 318.600 m² bzw. 61,3 % in H1 2022. Absolut verliert die Branche 170.415 m² bzw. ausgehend von dem Vorjahresergebnis in Höhe von 318.000 m² brach sie um 53,5 % ein.

Zweitplatziert war weiterhin die Branche Handel mit 70.260 m² bzw. 23,3 %, kommend von 167.800 m² bzw. 32,3 %. Sie verlor nach Logistik/ Spedition am zweitmeisten Flächenumsatz mit -97.540 m² bzw. lag um 58,1 % unter dem Vorjahreshalbjahr mit 167.800 m². Innerhalb der Branche Handel führend war der E-Commerce mit 61.210 m² bzw. 87,1 %, gefolgt durch den klassischen Handel mit 9.050 m² bzw. 12,9 %. Im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr sind die Flächenverteilungen somit weiter zu Gunsten des E-Commerce verteilt: H1 2022 wurden noch drei von vier Quadratmeter des Flächenumsatzes Handel durch Unternehmen der Branche E-Commerce angemietet bzw. 127.600 m² (76 %) und lediglich ein Viertel von Unternehmen des stationären Handels mit 40.200 m² bzw. 24 %.

Der Großteil des schwachen Jahresergebnisses ist somit durch die eingebrochene Nachfrage nach Flächen seitens Logistikern und Speditionen sowie Handelsunternehmen zu erklären. Die Zuwächse durch Industrie/ Produktion und Sonstiges können diesen Einbruch nicht kompensieren, sodass zwischen den beiden Halbjahresergebnissen 2022 und 2023 ein Delta von knapp 218.000 m² entstanden ist.

Nach Größenklassen betrachtet und trotz des eingangs erwähnten Einbruchs bei Big-Box-Flächen war die Kategorie der Großflächen ab 10.001 m² mit 170.547 m² bzw. 56,5 % erstplatziert und im ersten Halbjahr 2023 für mehr als jeden zweiten umgesetzten Quadratmeter in NRW verantwortlich. Größere bis Großflächen in der Spanne ab 5.001 und bis einschließlich 10.000 m² vereinten mit 18,7 % bzw. 56.332 m² die zweitmeisten Flächen auf sich, gefolgt von Einheiten zwischen 3.001 und 5.000 m² mit 41.115 m² bzw. 13,6 %. Die nächstkleinere Kategorie zwischen 1.000 und 3.000 m² kam auf 10,1 % bzw. 30.406 m². Letztplatziert sind Kleinstflächen unter 1.000 m², die eine vergleichsweise geringe Bedeutung mit 1,1 % bzw. 3.330 m² aufwiesen.

*In einer früheren Veröffentlichung im Rahmen der Pressemitteilung der Top-8-Standorte hatten wir einen Spitzenmietpreis von 8,50 €/m² (Düsseldorf und Köln) sowie 7,50 €/m² (Ruhrgebiet) kommuniziert. Hier haben fehlerhafte Angaben in unserer Datenbank zu verfälschten Daten geführt. Die in diesem Dokument dargestellte Angaben entsprechen den korrigierten Werten.