Marktbericht Frankfurt für das 1. Halbjahr 2023

Der Frankfurter Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien setzt im ersten Halbjahr 2023 den negativen Trend des Vorjahreszeitraumes fort. Der durch alle Marktteilnehmer erzielte Flächenumsatz gab im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 23,9 % auf 139.100 m² nach.

Ausgehend vom bisher stärksten ersten Halbjahr 2021 mit 309.000 m² in den letzten zehn Jahren, ist dies der zweite Rückgang in Folge. Zwar hat sich der Trend leicht abgeschwächt, allerdings liegt das aktuelle Ergebnis unterhalb des Vorjahreszeitraumes. Damit erreicht das erste Halbjahr 2023 einen neuen Tiefststand. Ein schwächeres erstes Halbjahr haben wir bezogen auf den Flächenumsatz in den letzten zehn ersten Halbjahren nicht beobachtet.

Ausschlaggebend für das Marktgeschehen waren Mietabschlüsse in Bestandsimmobilien mit 93.400 m² bzw. einem Anteil von 67,1 %. Ähnlich wie in den vergangenen ersten Halbjahren liegt damit das Ergebnis um die 100.000er-Marke (Ausnahme H1 2022 mit 135.500 m²).

Neubau-Anmietungen schlugen in den ersten sechs Monaten mit 34.700 m² bzw. 24,9 % zu Buche. Damit manifestiert sich ein Trend, der aus unserer Sicht bereits im Vorjahreshalbjahr einsetzte. Kommend von einem Umsatz in Höhe von 200.000 m² im H1 2021, brach der Neubau-Umsatz im H1 2022 um 78,1 % auf 43.900 m² ein und verzeichnete aktuell ein weiteres Minus von 21 % auf 34.700 m².

Die Ursachen hierfür sehen wir vorrangig in der mittlerweile stark reduzierten Grundstücksverfügbarkeit von Greenfields bei gleichzeitig hohen Grundstücks- und Baukosten.

Brownfield-Entwicklungen steuerten im H1 2023 insgesamt 11.000 m² bzw. 7,9 % bei, hierunter fällt auch einer der Top-Abschlüsse: Die Bringmeister GmbH hat in Hanau auf dem ehemaligen Holzwerk Rütgers Areal einen Mietvertrag über 10.000 m² Fläche abgeschlossen.

Der Teilmarkt Rhein-Main-Süd büßte im Vorjahresvergleich allerdings mehr als ein Drittel (-34,9 %) des Flächenumsatzes ein und wies zudem das deutlichste Minus bezogen auf den Anteil am Flächenumsatz in Höhe von 7,1 Prozentpunkten auf. Drei der sechs größten Abschlüsse entfielen auf den Süden und akkumulierten insgesamt 29.280 m² und damit die Hälfte dieses Teilmarktes.

Zweitplatziert war weiterhin die Region Rhein-Main-Ost mit 49.300 m² bzw. 35,4 % (H1 2022: 50.300 m² bzw. 27,5 %), in welcher die anderen drei Top-Abschlüsse verortet waren (28.300 m² bzw. rund 57 % des Umsatzes der Region).

Damit setzt sich die Dominanz der beiden Marktgebiete Rhein-Main-Süd und Rhein-Main-Ost des Flächenumsatzes weiter fort. Summiert tragen sie 108.000 m² zum Flächenumsatz des Halbjahres bei bzw. drei Viertel des Gesamtumsatzes (77,6 %).

Drittplatziert war weiterhin die Region Mainz/Wiesbaden mit 10.300 m² bzw. 7,4 % (H1 2022: 15.500 m² bzw. 8,5 %), gefolgt von Rhein-Main-Nord mit 9.900 m² bzw. 7,1 %. Auf dem vorletzten Rang lag das Frankfurter Stadtgebiet mit 7.700 m² bzw. 5,5 % vor Rhein-Main-West mit 3.200 m² bzw. 2,3 %.

Stärkster Flächenabnehmer nach Branchen war der Handel mit 55.300 m² bzw. einem Anteil von 39,8 % (H1 2022: 69.200 m² bzw. 37,8 %). Mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes des Handels entfiel mit 57,9 % auf die Unterkategorie E-Commerce mit 32.000 m², wozu die Bringmeister GmbH über 10.000 m² knapp ein Drittel (31 %) besteuerte. Im Vorjahresvergleich gewinnt aktuell die Unterkategorie des E-Commerce gegenüber dem klassischen Handel als Flächenabnehmer deutlich an Bedeutung – im ersten Halbjahr mit einem deutlichen Plus von 42,5 Prozentpunkten am anteiligen Flächenumsatz verglichen zum Vorjahreshalbjahr. Dahingegen bezifferte sich der summierte Flächenumsatz durch Unternehmen des klassischen Handels auf 23.300 m² bzw. 42,1 %, kommend von 58.600 m² bzw. 84,7 % (Rückgang um absolut 35.300 m² bzw. 60 %).

Auf dem dritten Rang lag die Branche Industrie/ Produktion mit 27.300 m² bzw. 19,6 % (H1 2022: 7.200 m² bzw. 3,9 %), die von allen Branchen den deutlichsten relativen Zuwachs mit +15,7 Prozentpunkten aufweist. Die Abschlüsse durch die DE NORA Deutschland GmbH und Thermo Fisher Scientific Germany B.V. & Co. KG trugen insgesamt 18.300 bzw. 67 % des Flächenumsatzes der Branche bei.

Letztplatziert ist die zuvor drittplatzierte Sammelkategorie Sonstiges mit 9.200 m² bzw. 6,6 % (H1 2022: 7.800 m² bzw. 4,3 %).

Großflächen ab 10.001 m² vereinten im abgelaufenen Halbjahr lediglich die drittmeisten Flächen auf sich mit 26.880 m² bzw. 19,3 % (H1 2022: 85.800 m² bzw. 46,9 %). Zu beobachten waren zwei Abschlüsse – durch Müller - Die lila Logistik SE und DE NORA Deutschland GmbH, die beide nicht an die 20.000 m²-Marke heranreichten.

Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² sind im abgelaufenen Halbjahr erstplatziert mit 47.260 m² bzw. 34 % (H1 2022: 6.200 m² bzw. 3,4 %), was auch auf vier Topabschlüsse zurückgeht.

Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² kamen mit 18.800 m² bzw. 13,6 % auf Rang 4 (H1 2022: 32.000 m² bzw. 17,5 %). Kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² wiesen mit 44.180 m² bzw. 31,8 % erneut eine hohe Bedeutung für das Frankfurter Marktgeschehen auf (Platz 2) und präsentieren sich im Vergleich zu anderen Größeneinheiten stabil (kommend von H1 2022: 45.400 m² bzw. 24,8 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² steuerten mit 1.900 m² bzw. 1,4 % die wenigsten Flächen bei (H1 2022: 13.500 m² bzw. 7,4 %).