Marktbericht Hamburg für das 1. Halbjahr 2023

Der Hamburger Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien hat den zweiten Rückgang in Folge verzeichnet. Mit einem durch alle Marktteilnehmer im ersten Halbjahr 2023 erzielten Flächenumsatz von 220.000 m² fuhr die Metropolregion Hamburg im Vorjahresvergleich mit 250.000 m² einen Rückgang um 12 % ein. Bereits das H1 2022 stellte einen Rückgang in Höhe von 21,9 % kommend vom Rekordhalbjahr mit 320.000 m² in H1 2021 dar.

Wie in den meisten anderen Top-Märkten für Logistik- und Industrieimmobilien, dominierte auch am Standort Hamburg in den ersten sechs Monaten der Bestand den Flächenumsatz mit einem Anteil von 69,1 % bzw. 152.000 m². Anmietungen in Neubauten kamen auf 68.000 m² bzw. 30,9 %. Die Entwicklung und der Bezug von Brownfields spielten im Berichtszeitraum keine Rolle.

Die überwiegende Mehrheit des Flächenumsatzes lässt sich auf Vermietungen zurückführen: Rund 92 % bzw. 201.500 m² des Flächenumsatzes fand in Objekten statt, die den Nutzern nicht gehörten, lediglich 8 % bzw. 18.500 m² entfielen auf Eigennutzer. Zum Vergleich: Im Vorjahreszeitraum konnten wir einen höheren Anteil von Eigennutzern mit 80.000 m² bzw. 32 % des Flächenumsatzes ausmachen, hier stellten Eigennutzer noch rund ein Drittel des Flächenumsatzes.

Bezogen auf die Gebäudeart waren in H1 2023 Gewerbeparks für den Großteil des Flächenumsatzes in Höhe von 144.200 m² bzw. 65,5 % verantwortlich. Sie konnten um deutliche 86.700 m² zulegen, was einer 2,5-Fachung kommend von 57.500 m² in H1 2022 entspricht. Zudem konnten sie ihre anteilige Bedeutung um 42,5 Prozentpunkte stark ausbauen.

Big-Box-Logistikimmobilien kamen auf 75.800 m² bzw. 34,5 % und verloren aufgrund nicht verfügbarer Flächen sowohl absolut als auch anteilig deutlich an Bedeutung mit einem Delta von 106.700 m², kommend von 182.500 m², sowie einem Minus in Höhe von deutlichen 38,5 Prozentpunkten. Im Vorjahreszeitraum waren sie noch für rund drei von vier umgesetzten Quadratmetern verantwortlich, aktuell ist es nur noch rund ein Drittel. Absolut betrachtet ist der Einbruch in Höhe von 106.700 m² fast vollständig für den Rückgang des Halbjahresergebnisses verantwortlich (91 % – die weiteren 9 % bzw. 10.000 m² stammen aus den zuvor nicht zuordbaren Objekten).

Die seit H1 2019 durchgehend erstplatzierte Hamburg Region Süd blieb weiterhin auf dem Spitzenplatz des Flächenumsatzes nach Regionen. Im abgelaufenen Halbjahr vereinte sie insgesamt 81.400 m² bzw. 37 % des Flächenumsatzes auf sich. Damit büßte sie kommend von 117.500 m² bzw. 47 % in H1 2022 deutlich absolut (36.100 m² bzw. -30,7 %) als auch relativ (-10 Prozentpunkte) ein und konnte die Führungsposition nur noch knapp behaupten.

Die im Vorjahreszeitraum noch zweitplatzierte Region Ost verlor mit einer Differenz in Höhe von 48.600 m² auf aktuell 26.400 m² bzw. 12 % kommend von 75.000 m² (-64,8 %) den meisten Flächenumsatz und den höchsten Anteil mit -18 Prozentpunkten und bildet das Schlusslicht. Das ist ungewöhnlich, da die Region seit H1 2019 durchgehend zweitplatziert war und im Schnitt (seit H1 2019) rund 25 % des Flächenumsatzes beisteuerte.

Seit H1 2016 durchgehend nachfragestärkste Branche am Hamburger Markt ist Logistik/ Spedition mit 79.600 m² bzw. einem Anteil von 36,2 %, kommend von 147.500 m² bzw. 59 %. Zwischen Januar und Juni 2023 verlor sie von allen Branchen mit einem Minus in Höhe von 67.900 m² (-46 %) am deutlichsten absolut an Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum H1 2022 und rangiert somit nur noch bei etwa der Hälfte. Auch anteilig büßt die Branche deutlich mit 22,8 Prozentpunkten ein. Die beiden Top-Vertragsabschlüsse durch die TST GmbH und IGEPA Group trugen insgesamt 34.800 m² bzw. 44 % des Flächenumsatzes bei.

Die Branche Industrie/ Produktion legte von allen Branchen am deutlichsten zu und erzielte mit 76.660 m² bzw. 34,8 % den höchsten Wert seit Beginn unserer Aufzeichnungen. Im Vergleich zum Vorjahresergebnis mit 10.000 m² bzw. 4 % konnte die aktuell zweitplatzierte Branche im Vergleich sowohl absolut (+66.600 m² bzw. mehr als versiebenfacht) als auch anteilig mit 30,8 Prozentpunkten am deutlichsten an Flächenumsatz zulegen.

Letztplatziert war weiterhin die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 19.800 m² bzw. 9 %, kommend von 10.000 m² bzw. 4 %.

Der Rückgang des Flächenumsatzes in H1 2023 geht größtenteils auf den Einbruch der Nachfrage durch Logistik/ Spedition zurück (-67.900 m² bzw. 64 % aller summierten Flächenumsatzrückgänge), gefolgt durch den Handel (-38.500 m² bzw. 36 %).

Wie auch im Vorjahreszeitraum leisteten Großflächenanmietungen ab 10.000 m² mit 75.800 m² bzw. 34 % den größten Beitrag aller Größenklassen zum gesamten Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2023. Kommend von 162.500 m² bzw. 65 % fällt allerdings auf, dass die Großflächen zwar weiterhin die höchste Bedeutung für den Hamburger Markt haben, jedoch als einzige Größenklasse einen Rückgang des Flächenumsatzes zu verzeichnen haben (absolut -86.700 m² bzw. -53,4 %, bzw. anteilig ein Rückgang um 31 Prozentpunkte).

Hier trifft unserer Einschätzung nach eine hohe Flächenknappheit in Kombination mit hohen Baukosten auf eine weiterhin dynamische Nachfrage nach hochwertigen Logistikflächen. Um den aktuellen Ansprüchen gerecht zu werden, sollen sie sich durch Nachhaltigkeit und die Einhaltung von ESG-Kriterien auszeichnen und mit ihren ressourcensparenden Konzepten für Entlastung bei den bisherigen Energiekosten sorgen.

Auch die Durchschnittsmiete verhält sich dynamisch und stieg mit einem Plus von 9,1 % deutlicher als die Spitzenmiete auf den vorläufigen aktuellen Höchstwert von 6,00 €/m². Das ist der deutlichste Anstieg der letzten fünf ersten Halbjahre. Die aktuelle Durchschnittsmiete überstieg den 5-Jahresschnitt in Höhe von 5,31 €/m² um 13 %.

Derzeit sind so gut wie keine neuwertigen Flächen größer 10.000 m² im Bestand mehr verfügbar. Daher sind Unternehmen gezwungen, in die Hamburger Metropolregionen auszuweichen, d.h. nördlich entlang der A7 Richtung Flensburg, östlich entlang der A24 Richtung Berlin und südlich entlang der A1 Richtung Bremen.

Unsere Prognose bis zum Jahresende 2023 lautet daher: Der Flächenumsatz am Hamburger Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien wird aufgrund nicht vorhandener großvolumiger Flächen und wirtschaftlicher Unsicherheiten im Gesamtjahr 2023 bei der für die Metropolregion unterdurchschnittlichen Marke von 400.000 m² liegen.