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Marktbericht zum Logistikmarkt der Wirtschaftsregion Stuttgart für das 1. Halbjahr 2020

Mit einer durch alle Marktteilnehmer erzielte Vermietungsleistung von 84.600 qm vermittelten Flächen hat der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt Stuttgart im ersten Halbjahr 2020 ein solides Ergebnis erzielt. Damit ist der 5-Jahresschnitt (79.880 qm) um 6 % getoppt worden und das drittbeste Ergebnis der letzten fünf Jahre erreicht worden (H1 2019: 94.400 qm, H1 2018: 85.000 qm). Schwächer waren nur die Ergebnisse von H1 2016 (59.000 qm) und H1 2017 (76.400 qm). Gemäß der Erwartungen haben 92 % (77.800 qm) des gesamten Flächenumsatzes in Bestandsimmobilien stattgefunden, während lediglich 8 % (6.800 qm) im Neubausegment vermietet wurden.

Allerdings liegt das aktuelle Halbjahresergebnis im Wirtschaftsraum Stuttgart 10 % unter dem des Vorjahreszeitraums. Eine etwas sinkende Nachfrage aufgrund einer schwächelnden Industrie hatte sich bereits im dritten und vierten Quartal 2019 abgezeichnet. Jetzt kann sich die Situation weiter zuspitzen, da zur bereits 2019 eingesetzten zurückhaltenden Nachfrage aufgrund der konjunkturellen Abschwächung auch eine Verunsicherung aufgrund der Corona-Pandemie hinzukommt.

Nichtsdestotrotz sind wir für die Zukunft optimistisch und zuversichtlich, da andere Branchen sich in einem enormen Wachstum befinden. Wir werden uns von einem Teil unserer so wichtigen Industrie verabschieden müssen, da diese im internationalen Vergleich nicht mehr wettbewerbsfähig oder die Produkte teils überholt sind. Aus diesem Grund ist es wichtig, den Veränderungen ins Auge zu schauen und andere wachsende Branchen wie beispielsweise E-Commerce-Unternehmen zu unterstützen.

Logistik Immobilien Marktbericht

Flächenumsatz nach Regionen

Mit auffallenden 43 % (36.100 qm) präsentiert sich die Region Esslingen in den ersten sechs Monaten als führender Flächenabnehmer im Ranking der Mikromärkte nach Regionen. Im Vorjahreszeitraum steuerte Esslingen nur 7 % (7.150 qm) bei. Es folgen die Region Ludwigsburg mit 34 % (29.100 qm), der Rems-Murr-Kreis mit 17 % (14.700 qm) und Böblingen (6 %; 4.700 qm).

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Flächenumsatz nach Größenklassen

Wie in den beiden Vorjahreszeiträumen (H1 2018: 28 %, 23.800 qm und H1 2019: 45 %; 42.480 qm) präsentiert sich die Größenklasse „> 10.000 qm“ als führend, im ersten Halbjahr 2020 sogar mit 55 % (46.500 qm). Einheiten mit „5.001 - 10.000 qm“ platzieren sich mit 18 %, bzw. 15.200 qm an zweiter Stelle (H1 2019: 13 %; ca. 12.300 qm). Die Segmente „3.001 - 5.000 qm“ (9 %; 7.300 qm), „1.001 - 3.000 qm“ (11 %; 9.400 qm) und „< 1.000 qm“ (7 %; 6.200 qm) folgen in relativ ähnlichen Anteilen.

Der Stuttgarter Markt ist durch eine temporäre Zurückhaltung gekennzeichnet. Das zeigt sich sowohl durch den deutlichen Rückgang der Mietvertragsabschlussquote als auch im bemerkenswerten Rückgang von Flächen kleiner 5.000 qm von 42 % im ersten Halbjahr 2019 auf aktuell 28 %. So haben wir in den ersten sechs Monaten 2020 insgesamt 19 Mietvertragsabschlüsse registriert gegenüber 29 im Vorjahreszeitraum. Wesentliche Flächentreiber im ersten Halbjahr 2020 sind Großvermietungen ab 5.000 qm mit einem Marktanteil von 73 %. Im H1 2019 lag ihr Anteil noch bei 58 %.

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Flächenumsatz nach Branchen

Beim Blick auf den Flächenumsatz nach Branchen, stellt die Logistik im Berichtszeitraum mit 63 %, bzw. 53.610 qm den größten Abnehmer dar (H1 2019: 61 %, ca. 57.400 qm). Die Branche Industrie/ Produktion akkumuliert 35 % bzw. 29.340 qm (H1 2019: 38,5 %; 36.530 qm).

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Mietpreise im 1. Halbjahr 2020

Die Spitzenmiete beläuft sich nach wie vor auf 6,50 Euro/qm und die Durchschnittsmiete auf 5,20 Euro/qm. Laut unserer Einschätzung werden die Mietpreise im weiteren Verlauf des Jahres stagnieren, da noch nicht feststeht, in welche Richtung sich die Wirtschaft entwickeln wird und in welcher Form die beiden für die Region maßgeblichen Branchen Automotive und Maschinenbau den Wandel gestalten werden.

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Relevante Abschlüsse im 1. Halbjahr 2020

N.N., Ludwigsburg, ca. 17.500 qm (Bestandsimmobilie)
HTL Peter Messner GmbH, Esslingen, ca. 12.700 qm (Bestandsimmobilie)
Textilbranche, Esslingen, ca. 10.870 qm (Bestandsimmobilie)
N.N., Rems-Murr-Kreis, ca. 7.600 qm (Bestandsimmobilie)


Prognose 2020

Aufgrund der bisherigen Zurückhaltung der Nutzer sehen wir für gewisse Branchen einen Nachholbedarf und gehen von einem leichten Aufschwung, insbesondere hinsichtlich der Nachfrage nach Logistik- und Industrieflächen aus dem Automobilbereich, gegen Jahresende aus.

Im Vergleich zu anderen Top-Immobilienmärkten in Deutschland haben die politischen Entscheidungsträger vor Ort allerdings das veränderte Verbraucherverhalten bislang nicht genügend beachtet. Andere Metropolregionen, in denen es zu Entlassungen in angestammten Wirtschaftszweigen kommt, können zum Teil Arbeitsplätze auffangen, da sie zukunftsorientierte, IT-lastige Handelsunternehmen ansiedeln konnten, die auch qualifi zierten Arbeitskräften interessante berufl iche Perspektiven bieten können. Zum Teil werden bei gewissen E-Commerce-Unternehmen mehrere hundert neue Arbeitsplätze geschaffen, während ein Teil der hiesigen Industrie perspektivisch eher Mitarbeiter abbauen wird.

Wir sind derzeit verstärkt auf der Flächensuche nach geeigneten Standorten für E-Commerce-Unternehmen mit innovativen Geschäftsmodellen. Das beginnt bei Flächen ab 1.000 qm für die Belieferung der City und geht über Einheiten zwischen 3.000 bis 5.000 qm für regionale Lieferkonzepte bis hin zu überregionalen Hubs größer 10.000 qm, die 50 bis 100 km außerhalb von Stuttgart liegen können.

Produzierende Unternehmen bringen Gemeinden nicht zwangsläufig mehr Arbeitsplätze. Häufig ist mittlerweile das Gegenteil der Fall, da die Produktion immer vollautomatisierter abläuft und weniger Mitarbeiter benötigt. Logistiker bringen zum Teil – insbesondere, wenn sie Mehrwerttätigkeiten erbringen oder einen hohen Bedarf an B2C Zustellung haben – mehr Menschen in Arbeit. Von daher ist dies ein erneuter Appell an die Entscheidungsträger in der Politik und in Städten und Gemeinden, geeignete Grundstücksflächen auch adäquaten Unternehmen eine Chance zu geben und sich den Veränderungen zu stellen. Derzeit befinden sich in der gesamten Wirtschaftsregion
Stuttgart nur vereinzelt Neubauprojekte in der Entwicklung.

Logistikimmobilienmarkt Stuttgart: Mietpreisspannen 1. Halbjahr 2020 (EUR/qm)

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Fakten

  • Stuttgart erzielt drittbestes Ergebnis der letzten 5 Jahre und +6 % über 5-Jahresschnitt
  • 92 % des Umsatzes in Bestandsimmobilien
  • Weiterhin kaum Neubauentwicklungen in Sicht
  • Deutlich weniger Abschlüsse als Vorjahreszeitraum, in Anbetracht der aktuellen Situation aber erfreulicherweise ein ähnliches Gesamtergebnis
  • Corona-Krise als Chance: Drohende Jobverluste in der Industrie könnten bei Flächenverfügbarkeit durch prosperierende Branchen wie dem E-Commerce aufgefangen werden

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Zur Wirtschaftsregion Stuttgart zählen: Stuttgart, Rems-Murr-Kreis, Landkreis Ludwigsburg, Landkreis Esslingen, Landkreis Böblingen und der Landkreis Göppingen.



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