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Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen in Nordrhein-Westfalen für 2019

Wir haben die Vermietungsaktivitäten auf dem Top-Industrie- und Logistikmarkt Nordrhein-Westfalen der vergangenen zwölf Monate analysiert. Danach belief sich der Flächenumsatz 2019 durch alle Marktteilnehmer auf insgesamt 1.001.000 qm. Das entspricht dem drittbesten Ergebnis der letzten fünf Jahre (2016: 1.502.000 qm, 2017: 1.144.000 qm). Die Monate Januar bis Dezember 2019 haben zwar ein Plus von 3 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (971.000 qm) verzeichnen können, liegen allerdings nach dem Ausreißer- Jahr 2016 insgesamt 10 Prozent unter dem 5-Jahresschnitt (1.074.200 qm).

 

2019 war seit langem das Jahr, in welchem alle drei Branchen darauf fokussiert gewesen sind, vorrangig ihre Aufträge in verfügbaren Bestandsobjekten abzubilden. Auffällig ist, dass nur wenige maßgeschneiderte Logistikimmobilien vom Markt nachgefragt bzw. umgesetzt worden sind und damit die built-to-suit Neubauaktivitäten zurückgegangen sind.

Das Jahresergebnis wird vom Ruhrgebiet dominiert, das mehr als die Hälfte aller Vermietungsflächen auf sich vereint. Mit 581.000 qm vermittelten Industrie- und Logistikflächen konnte der Vorjahreszeitraum um knapp 25 % getoppt werden.

Mit einem Gesamtumsatz von rund 420.700 qm (42 %) gilt der Handel 2019 als Hauptflächenabnehmer in Nordrhein-Westfalen. Dicht auf den Fersen ist ihm die Logistik mit 390.000 qm, das Schlusslicht bildet die Produktion mit 144.500 qm. Im Berichtszeitraum sind durch Edeka (90.000 qm Eigennutzer-Investment in Oberhausen) und dem Textilgroßhändler L-Shop in Unna (55.000 qm Gesamtfläche) in NRW nur zwei großvolumige Mietverträge im Flächensegment über 50.000 qm gezeichnet worden.


Logistik Immobilien Marktbericht

Logistik Immobilien Marktbericht

Logistik Immobilien Marktbericht

Vor dem Hintergrund einer zukünftig eingeschränkteren Marktdynamik beobachten wir bereits heute eine Veränderung hinsichtlich der Mietvertragslaufzeiten. Marktteilnehmer dieser Branche schließen zur Flächensicherung mittlerweile längere Laufzeiten ab.

Zudem sehen wir eine Trendwende bei Speziallogistikdienstleistern, insbesondere im Bereich der temperaturgeführten Kontraktlogistik. Während diese in den vergangenen Jahren vorwiegend B2B-Aufträgen von Unternehmen wie beispielsweise internationale Gastro- und Restaurantketten galt, wächst der Bedarf jetzt auch im Bereich der Endkonsumenten. Die veränderten Nutzergewohnheiten, wonach immer mehr Lebensmittel über das Internet bestellt werden, haben Einfluss auf die Nachfrage nach maßgeschneiderten Logistikimmobilien und deren Ausstattung mit drei Temperaturzonen. Im Berichtszeitraum stiegen in NRW die Durchschnitts- bzw. Spitzenmieten zwischen 1 bis 8 %.


Logistik Immobilien Marktbericht

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Marktgebiet Düsseldorf – Mönchengladbach – Niederrhein

Das Marktgebiet Düsseldorf – Mönchengladbach – Niederrhein hat nach einem schwachen Start in den ersten beiden Quartalen sein Vorjahresergebnis aufgrund eines starken Halbjahres um 2,4 % toppen können. Der Flächenumsatz im abgelaufenen Jahr beläuft sich auf 261.000 qm (2018: 255.000 qm) und stellt das viertbeste Ergebnis der letzten fünf Jahre dar. Der 5-Jahresschnitt (311.200 qm) ist um 16 % unterschritten worden, was vorrangig einem schwachen ersten Quartal geschuldet ist.

Wir haben ein massives Problem, die Nachfrage im Düsseldorfer Markt bezüglich Einheiten in der Größenordnung zwischen 1.000 bis 5.000 qm abzubilden. Bei Gewerbeparks verzeichnen wir mittlerweile fast Vollvermietung. Das dämpft die Abschlussrate erheblich. Wenn Flächenangebote in dieser Kategorie vorlägen, könnten wir sie nachhaltig, d.h. langfristig an bonitätsstarke Nutzer vermieten.

Knapp die Hälfte aller Flächen im Düsseldorfer Marktgebiet sind von den Logistikdienstleistern abgenommen worden (49 %, rd. 127.800 qm), gefolgt vom Handel mit 25 % (rd. 65.700 qm) und der Industrie mit 18 % (rd. 45.900 qm).

Die Spitzenmiete ist um 3 % angezogen und beträgt aktuell 5,75 Euro/qm (2018: 5,60 Euro/qm), die Durchschnittsmiete hat um 1 % zugelegt und rangiert jetzt bei 4,85 Euro/ qm (2018: 4,80 Euro/qm).


Wesentliche Mietvertragsabschlüsse 2019 in der Metropolregion Düsseldorf

Müller lila Logistik, Dormagen, 39.800 qm
Reuter Bad, Mönchengladbach, 30.000 qm (Eigennutzer)
Dachser, Mönchengladbach, 21.200 qm
Meyer logistics, Nettetal, 13.900 qm
Topregal, Wesel, 10.160 qm


Marktgebiet Köln – Bonn – Aachen

Das schwächste Ergebnis der letzten fünf Jahre hat die von Flächenknappheit gekennzeichnete Metropolregion Köln zu verzeichnen. Dem Markt fehlten kurzfristig verfügbare Flächen in der Größenordnung zwischen 1.000 bis 6.000 qm, insbesondere für Unternehmen mit höherqualifizierten Arbeitsplätzen aus dem Mittelstand.

Mit 159.000 qm vermittelter Fläche ist der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr (2018: 251.000 qm) um 36,7 % eingeknickt und liegt 22 % unter dem 5-Jahresschnitt (204.800 qm). Wie in Düsseldorf führt die Logistikbranche als stärkster Flächenabnehmer (54 %, rd. 86.000 qm), danach folgen die Industrie (20 %, rd. 31.300 qm) und der Handel(8 %, rd. 28.100 qm).

Deutlich zugelegt hat die Spitzenmiete, die sich um 8 % verteuert hat und mittlerweile bei 5,50 Euro/qm liegt (2018: 5,10 Euro/qm). Die Durchschnittsmiete hat um 5 % zugelegt und beträgt aktuell 4,40 Euro/qm (2018: 4,20 Euro/qm).


Wesentliche Umsatzbringer

Kurt Rothschild, Bedburg, 18.100 qm
Logwin, Kerpen, 18.000 qm
Grieshaber, Pulheim, 15.800 qm
Hammer Logistik, Bedburg, 12.600 qm
Automobilzulieferer, Kerpen, 9.300 qm


Marktgebiet Ruhrgebiet

Das zweitbeste Ergebnis der letzten fünf Jahre hat das Ruhrgebiet mit einem Flächenumsatz von 581.000 qm erzielt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konnte der Markt seine Leistung um 24,9 % steigern (2018 465.000 qm) und liegt damit zudem 4 % über dem 5-Jahresschnitt (558.200 qm).

Im Gegensatz zu anderen Regionen in NRW sind im Ruhrgebiet noch Grundstücke vorhanden, die sich zumeist Projektentwickler gesichert haben. Wie in anderen NRW-Märkten wird auch hier eine rückläufige Anfrage nach built-to-suit-Lösungen verzeichnet.

Kommunale Grundstücksoptionen insbesondere für Ausschreibungsansätze sind jedoch Mangelware. Gleichzeitig werden viele Kommunen und Gemeinden sowie Projektentwickler abwägen müssen, ob die aufgerufenen Grundstückspreise im gesunden Verhältnis zur Logistikbebauung stehen. Zudem wird sorgfältig geprüft werden, ob sich der jeweilige Mikrostandort für eine gewünschte Multi-Tenant-Nutzung, eine Ansiedlung von innovationsgetriebenen Branchen oder für Synchronisationsgeschäfte zwischen Hersteller und Zulieferer eignet.

Beim Blick auf den Flächenumsatz nach Branchen führt in diesem Ballungsraum, in dem über 5 Millionen Menschen leben, der Handel als wichtigster Nutzer (57 %; rd. 326.900 qm). Die Logistik (30 %; 176.200 qm) und die Industrie (12 %; rd. 67.300 qm) teilen sich die weiteren Plätze.

Die Spitzenmiete verzeichnet im Vorjahresvergleich einen Anstieg um 2 % auf 5,10 Euro/qm (2018: 5,00 Euro/qm), die Durchschnittsmiete verharrt mit 3,95 Euro/qm stabil auf dem Niveau von 2018.


Wesentliche Mietvertragsabschlüsse 2019 im Ruhrgebiet

Edeka, Oberhausen, 90.000 qm
L-Shop, Unna, 55.000 qm
Euziel, Werne, 38.000 qm
Getränkedienstleister, Hünxe, 22.000 qm
Wabtec/Faiveley, Bochum, 22.000 qm
Bohnen, Werne, 17.000 qm


Prognose 2020

Für 2020 gehen wir von einer unangefochten großen Nachfrage bei sich zuspitzender Flächenknappheit aus. Stand heute liegt unsere vorsichtige Prognose bei einem Umsatz von 500.000 qm im Ruhrgebiet, 170.000 qm in Köln und 200.000 qm in Düsseldorf, womit sich der Umsatz auf unter 900.000 qm Industrie- und Logistikflächen akkumulieren würde.

Fakten

  • Flächenumsatz steigt um 3 % auf 1.001.000 qm
  • Ruhrgebiet und Düsseldorf legen zu, Köln gibt um mehr als ein Drittel nach
  • Starker Fokus auf Bestandsobjekte und Rückgang von Neubauaktivitäten insbesondere von b-t-s-Bauten
  • Weiterhin wenig Grundstücksoptionen
  • Nur zwei Großdeals über 50.000 qm
  • Handel weiterhin Hauptflächenabnehmer
  • Logistikdienstleister schließen zur Flächensicherung längere Laufzeiten ab
  • Höhere Nachfrage in der spezifischen Logistik wie z.B. temperaturgeführten Logistik
  • Mietpreissteigerungen liegen bei bis zu 8 %
  • Verhaltene Prognose für 2020


Logistik Immobilien Marktbericht

*Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in den Regionen: Ruhrgebiet sowie Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein und Köln / Bonn / Aachen.



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