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Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen in Nordrhein-Westfalen* für das 1. Halbjahr 2019

Der Logistikmarkt Nordrhein-Westfalen hat laut des neuesten Halbjahresreports des Immobilienberatungsunternehmens Realogis erneut ein Top-Ergebnis eingefahren.

Mit ca. 517.000 qm Vermietungsumsatz an Industrie- und Logistikflächen sowie Gewerbeparks hat einer der wichtigsten Logistikmärkte Deutschlands gegenüber dem Vorjahresergebnis von 422.200 qm um satte 22 % zugelegt und rangiert als drittbeste Ergebnis der letzten fünf Jahre 3 % über dem 5-Jahresschnitt (501.600 qm). An den Top-Logistikstandorten in NRW wurden laut des Immobilienberatungsunternehmens Realogis 2018 mit einem Vermietungsumsatz von 971.000 qm durch alle Marktteilnehmer insgesamt 15 % weniger Mietflächen für die Industrie und Logistik umgesetzt als im Vorjahr. Damit verfehlte der Markt den hohen 5-Jahresschnitt von rund 1 Mio. qm um 7 %.

Das Ruhrgebiet rettet die NRW-Bilanz, wo wir die stärkste Nachfrage und gleichzeitig die meisten Vertragsabschlüsse durch eine schnelle Nachvermietung in funktionalen Bestandsgebäuden verzeichnen konnten.

Rund 67 % des Gesamtergebnisses hat das Ruhrgebiet zum Halbjahresergebnis beigetragen, 18 % der Markt Düsseldorf – Mönchengladbach – Niederrhein sowie 15 % das Marktgebiet Köln – Bonn – Aachen.

 
Logistik Immobilien Marktbericht

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Marktgebiet Düsseldorf – Mönchengladbach – Niederrhein

Mit einem Flächenumsatz von rund 93.000 qm hat das Marktgebiet Düsseldorf – Mönchengladbach – Niederrhein sein schwächstes Ergebnis der letzten fünf Jahre erzielt und liegt damit 28 % unter dem 5-Jahresschnitt (129.440 qm) und 9 % unter dem Vorjahreszeitraum (102.200 qm). Während der Markt mit einem Umsatz von ca. 35.000 qm Industrie- und Logistik- bzw. Gewerbeparkfläche in den Monaten Januar bis März 2019 verhalten ins neue Jahr gestartet ist, hat das zweite Quartal satte 62 % zum Halbjahresergebnis beigetragen.

Größter Flächenabnehmer ist der Handel mit 53 % mit rund 49.600 qm, analog zum Vorjahr (H1 2018: 47%; ca. 48.000 qm). Es folgt die Logistikbranche mit 30 % bzw. ca. 27.400 qm (H1 2018: 25 %; ca. 25.600 qm) sowie die Produktion mit 11 % bzw. ca. 10.000 qm (H1 2018: 28 %; ca. 28.600 qm), 6 % sind auf „Sonstige“ entfallen.

Die Spitzenmiete in diesem Teilmarkt liegt unverändert bei 5,60 Euro/qm und die Durchschnittsmiete bei 4,80 Euro/qm und damit beide auf dem Niveau vom Jahresende 2018.

Wir rechnen damit, dass bis Ende 2019 eine Vermietungsleistung aller Marktteilnehmer im westlichen NRW-Markt zwischen 200.000 und 220.000 qm möglich sein wird. Damit würde das Gesamtjahresergebnis von 2018 (255.000 qm) um 22 % bzw. um 14 % unterschritten. In einer Marktsituation, wo eine sehr hohe Nachfrage nach Logistikflächen auf ein geringes Flächenangebot trifft und vor allem die Neubaumöglichkeiten eingeschränkt sind, ist es grundsätzlich schwierig, den Bedarf in einem einzelnen Teilmarkt zufrieden zu stellen.

Wesentliche Umsatzbringer

Amazon, Kempen, 22.370 qm, Neubau
Meyer logistics, Nettetal, 13.900 qm
ABC, Düsseldorf, 13.500 qm, maßgeschneidert/built-to-suit
Topregal, Wesel, 10.160 qm

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Marktgebiet Köln – Bonn – Aachen

Mit einem Flächenumsatz von 76.600 qm im ersten Halbjahr hat der Teilmarkt Köln – Bonn – Aachen um 43 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (135.000 qm) nachgegeben. Das entspricht im 5-Jahreszeitraum dem viertschwächsten Ergebnis und einem Minus von 30 %.

Im Vergleich zum Jahresauftakt 2019 – mit ca. 21.000 qm das schwächste Quartalsergebnis aller Zeiten aufgrund der zugespitzten Flächenangebotsknappheit – hat das zweite Quartal Boden wettgemacht und rund 55.600 qm (73 %) beisteuern können. Dies ist vor allem den zwei großen Abschlüssen in Kerpen (17.500 qm) und Bedburg (ca. 18.100 qm) zu verdanken.

Wesentliche Umsatzbringer

Logistikdienstleister, Kerpen, 17.500 qm, Neubau
Kurt Rothschild, Bedburg, 18.100 qm
Stadt Köln, Köln 8.100 qm, maßgeschneidert/built-to-suit


Bei der Flächenabnahme dominiert mit 66 % (ca. 51.000 qm) die Logistikbranche, die auch im Vorjahreszeitraum mitführend war (H1 2018: 76 %, 102.600 qm). An zweiter Stelle hat sich die Produktion mit 13 % bzw. ca. 9.600 qm platziert (H1 2018: 9 %; 12.000 qm). Einen wesentlichen Rückgang hat der Handel verzeichnet, der in den Monaten Januar bis Juni 2019 lediglich Mietverträge für 3.200 qm (4 %) Flächen gezeichnet hat (H1 2018: 15 %; 20.250 qm).

Die Spitzenmiete verzeichnet mit 5,20 Euro/qm eine leichte Erhöhung um 2 % (H1 2018: 5,10 Euro/qm), während die Durchschnittsmiete mit 4,60 Euro/qm um 10 % kräftig angezogen hat (H1 2018: 4,20 Euro/qm).

Wie von uns Ende 2018 prognostiziert, hält die hohe Flächennachfrage bei gleichzeitig geringer Verfügbarkeit weiter an. So gehen wir von einem Flächenrückgang für das Gesamtjahr 2019 auf 170.000 qm bis 190.000 qm aus. Dieses Teilmarkt-Jahresergebnis würde gegenüber 2018 (251.000 qm) einen Rückgang zwischen 24 % bis 32 % entsprechen.

Marktgebiet Ruhrgebiet

Mit ca. 150.000 qm Vermietungsleistung ist dem NRW-Teilmarkt Ruhrgebiet bereits ein mehr als dynamischer Jahresstart gelungen, der bis zum Halbjahresende (Q2: 197.200 qm) in einem Flächenumsatz von 347.200 qm gipfeln konnte. Gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum hat das Ruhrgebiet damit um 88 % zulegen können (H1 2018: 185.000 qm).

Gleichzeitig stellt das Ergebnis das zweitbeste Ergebnis seit 2015 dar – nur H1 2016 lag mit 382.000 qm darüber – und präsentiert sich mit +32 % dem 5-Jahresschnitt (262.235 qm) weit überlegen.

Wie in den beiden anderen NRW-Teilmärkten Düsseldorf und Köln auch, sind die letzten drei Monate von einer höheren Vermietungsaktivität gekennzeichnet gewesen: So hat Q2 2019 insgesamt 57 % (rund 197.200 qm) zum Gesamtflächenumsatz beigesteuert. Einen wesentlichen Anteil haben, anders als in Vorjahren, in denen der Neubau dominierte, Vermietungen in Bestandsimmobilien ausgemacht.

Wesentliche Umsatzbringer

L-Shop Team, Unna, 55.000 qm, maßgeschneidert/built-to-suit
Hersteller, Bochum, 22.000 qm
Amazon, Essen, 30.000 qm, maßgeschneidert/built-to-suit
Getränkelogistiker, Hünxe, 22.000 qm
Bohnen, Werne, 16.684 qm


Das Branchenranking wird mit 46 % (ca. 159.900 qm) durch den Handel angeführt. Im Gegensatz zum Vorjahr nimmt die Logistikbranche 28 % (rund 98.000 qm) den zweiten Rang ein (H1 2018: 45 %; 83.250 qm). Produzierende Unternehmen machen rund 23 % (78.700 qm) des Ruhrgebiet-Umsatzes aus; damit legt ihr Anteil am gesamten Flächenumsatz prozentual im Vergleich zum H1 2018 um 8 % zu (H1 2018: 15 %, 27.800 qm).

Die Spitzenmiete mit 5,00 Euro/qm und die Durchschnittsmiete mit 3,95 Euro/qm liegen auf dem Niveau vom Ende des Jahres 2018.

Der Industrie- und Logistikflächenmarkt Ruhrgebiet wird das Tempo des ersten Halbjahres nicht halten können. Allerdings gehen wir vor dem Hintergrund der positiven und lebhaften Entwicklung von einem Gesamtflächenumsatz zwischen 480.000 qm und 520.000 qm aus. Damit könne das Ergebnis vom Gesamtjahr 2018 (465.000 qm) um bis zu 12 % übertroffen werden.

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Prognose Gesamtergebnis 2019

Wir beobachten, dass Unternehmen – insbesondere die Automotive-Branche – hinsichtlich langfristiger Investments vor allem im Neubau-Segment vorsichtiger werden. Auch Unternehmen aus dem klassischen Handel befinden sich noch mitten in der konzeptionellen Neuausrichtung der eigenen Logistikstrategie vor dem Hintergrund des Generationswechsels und der Entwicklungen im E-Commerce.

Wir gehen von einem soliden Gesamtergebnis im Logistikmarkt NRW aus und halten einen Umsatz in 2019 von 850.000 bis 930.000 qm für realisierbar. Das entspräche im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einem Rückgang zwischen 12 % bis 4 % (2018: 971.000 qm) bzw. zum 5-Jahresdurchschnitt (2014 – 2018: 1.049.600 qm) einem Minus zwischen 19 % bis 11 %. Die Gründe hierfür liegen in der Verunsicherung bezüglich der Konjunkturentwicklung, sowie gebremsten Neubauaktivitäten und einer punktuellen eingeschränkten Flächenverfügbarkeit.

Fakten

  • NRW toppt mit ca. 517.000 qm Flächenumsatz Vorjahresergebnis um satte 22 %
  • Impulsgeber ist das Ruhrgebiet: Größter Umsatzbringer mit +88 % gegenüber dem Vorjahr
  • In der Warteschleife: Logistiker, Handels- und Industrieunternehmen in den Teilmärkten Köln und Düsseldorf
  • Neubau tritt auf der Stelle
  • Mieten relativ stabil
  • 10 % Mietwachstum der Kölner Durchschnittsmiete
  • Aussicht Gesamtjahr 2019: solides Ergebnis zwischen 850.000 qm und 930.000 qm


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*Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in den Regionen: Ruhrgebiet sowie Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein und Köln / Bonn / Aachen.



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