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Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen in Nordrhein-Westfalen für 2018

An den Top-Logistikstandorten in NRW wurden laut des Immobilienberatungsunternehmens Realogis 2018 mit einem Vermietungsumsatz von 971.000 qm durch alle Marktteilnehmer insgesamt 15 % weniger Mietflächen für die Industrie und Logistik umgesetzt als im Vorjahr. Damit verfehlte der Markt den hohen 5-Jahresschnitt von rund 1 Mio. qm um 7 %.

Im Betrachtungszeitraum von fünf Jahren stellt der in den Monaten Januar bis Dezember 2018 erzielte Vermietungsumsatz, nach den beiden Rekordjahren zuvor, das drittbeste Ergebnis dar (2016: 1.502.000 qm und 2017: 1.144.000 qm). Zum zweiten Rückgang in Folge hat 2018 maßgeblich der Logistikmarkt Düsseldorf beigetragen.

 
Logistik Immobilien Marktbericht

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Marktgebiet Düsseldorf – Mönchengladbach – Niederrhein

Die Marktbelebung ab dem dritten Quartal konnte das verhaltene erste Halbjahr nicht mehr aufholen, so lag der Flächenumsatz 2018 im Marktgebiet Düsseldorf, Mönchengladbach und am Niederrhein bei lediglich 255.000 qm. Im Vergleich zum Vorjahr, der durch Großanmietungen in Richtung Ruhr geprägt war, gab der Markt um 42 % nach (2017: 439.000 qm) und lag damit 17 % unter dem 5-Jahresschnitt (ca. 310.000 qm).

Zu den stärksten Flächenabnehmern zählten der Handel und die Logistik. Als größter Abschluss gilt die Ansiedlung des Logistikdienstleisters Seacon für den E-Commerce in Neuss mit 35.000 qm. Aufgrund von Knappheit bei Grundstücksflächen kam es zu lediglich einer spekulativen Neubauentwicklung für Logistik im Düsseldorfer Marktgebiet (Holthausen). Zudem ist der Markt durch wenig Flächenoptionen bei Bestandsimmobilien gekennzeichnet.

Die Durchschnittsmiete beträgt dieses Jahr 4,80 Euro/qm (+5 %), die Spitzenmiete blieb dagegen unverändert und beträgt wie letztes Jahr 5,60 Euro/qm in Düsseldorf.

Wesentliche Umsatzbringer 2018

Seacon, Neuss, 35.000 qm
Rhenus, Willich, 12.100 qm
Flaschenpost AG, Düsseldorf, 11.300 qm
Dirks Group, Kleve, 10.500 qm

Prognose 2019
Durch eine sich weiterhin zuspitzende Flächenknappheit geht Realogis davon aus, dass sich die Vermietungsleistung weiter reduziert und bis Jahresende bei zwischen 175.000 bis 220.000 qm liegen wird. Mietpreissteigerungen von 10 % je nach Qualität und Standort sind insbesondere bei kleinteiligen Flächen – d.h. Einzelimmobilien und Gewerbeparks – zu erwarten. Stabile Mietpreise hingegen werden mit 5,20 Euro/qm im mittleren und großen Segment für moderne drittverwendungsfähige Neubauflächen im direkten Speckgürtel von Düsseldorf erwartet.

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Marktgebiet Köln – Bonn – Aachen

Der Logistikmarkt Köln – Bonn – Aachen war durch mehrere Großabschlüsse im Flächensegment größer 10.000 qm geprägt, was zu einem Plus von 6 % gegenüber dem Vorjahr führt. Mit einem Umsatzergebnis von 251.000 qm (2017: 237.000 qm) behauptete sich die Region zwar, lag aber immer noch knapp unter dem 5-Jahresschnitt (256.000 qm).

Bis auf einige wenige moderne Angebote fehlen dem Logistikmarkt Köln insbesondere Flächen im mittleren Segment zwischen 5.000 bis 10.000 qm. Insgesamt herrscht wenig Neubauaktivität, sodass Abschlüsse insbesondere durch die Branche Transport und Logistik vorrangig im Bestand getätigt wurden.

Wesentliche Umsatzbringer 2018

Offergeld, Köln Frechen, 35.000 qm
Grieshaber, Bedburg, 12.000 qm
Getränkeproduzent, Kerpen, 11.900 qm

Prognose 2019
Für 2019 geht Realogis von einem Umsatzrückgang in Höhe von 24 % bis 40 % bzw. einer Vermietungsleistung durch alle Marktteilnehmer zwischen 150.000 bis 190.000 qm aus. Als Gründe nannte Realogis den Mangel an geeigneten Flächen trotz starker Nachfrage nach Logistikobjekten. Wie im Marktgebiet Düsseldorf auch, steigen die Mieten im kleinen und Gewerbeparksegment weiter.

Marktgebiet Ruhrgebiet

Auf gutem Vorjahresniveau präsentierte sich 2018 der Logistikmarkt Ruhrgebiet, der den Löwenanteil zum Logistikmarkt NRW beisteuerte und durch eine sehr gute Nachfrage insbesondere von Logistikdienstleistern geprägt war. Mit einem Vermietungsumsatz von 465.000 qm (2017: 468.000 qm) liegt er knapp unter dem 5-Jahresschnitt (484.000 qm). Die Mietvertragsabschlüsse fanden vorwiegend in Neubauentwicklungen statt, da freie Bestandsflächen weiterhin Mangelware sind.

Während sich im Logport Duisburg mit 5,00 Euro/qm die Spitzenmiete um 4 % erhöht hat, wird die Durchschnittsmiete wie im vergangenen Jahr bei 3,95 Euro/qm liegen.

Viele Abschlüsse galten dem Flächensegment größere 15.000 qm, wozu beispielweise im Ruhrgebiet/ Oberhausen Geodis (40.000 qm) und in Dortmund Rewe (45.000 qm) zählen. Big Box Deals ab 50.000 qm blieben jedoch aus.

Relevante Abschlüsse im Jahr 2017

Rewe, Dortmund, 45.000 qm
Geodis, Oberhausen, 40.000 qm
Euziel, Witten, 22.000 qm
Günter Püschmann, Bochum, 16.000 qm
Songmics, Mülheim, 14.000 qm

Prognose 2019
Durch Grundstücks-/Flächenknappheit – insbesondere bei Bestandsimmobilien – geht Realogis im laufenden Jahr von einer Vermietungsleistung von ca. 330.000 bis 400.000 qm und damit auch in diesem Teilmarkt von einem Rückgang aus. Einer der wesentlichen Gründe ist die Grundstücksknappheit, die sich 2019 weiter zuspitzt und zu Preissteigerungen bei Grundstücksverkäufen führen wird.

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Fakten

  • 15 % Rückgang der Vermietungsleistung an den Top-Logistikstandorten in NRW
  • Mit einer Vermietungsleistung von 971.000 qm drittbestes Ergebnis der letzten fünf Jahre
  • 5-Jahresschnitt um 7 % verfehlt
  • Düsseldorf mit Umsatzrückgang von -42 %


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*Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in den Regionen: Ruhrgebiet sowie Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein und Köln / Bonn / Aachen.



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