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Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen in Nordrhein-Westfalen für das 1. Halbjahr 2018

Die Vermietungsleistung an den Top-Logistikstandorten in Nordrhein-Westfalen* ist laut einer Analyse des Immobilienberatungsunternehmens Realogis in den ersten sechs Monaten 2018 um insgesamt 18 % auf rund 422.000 qm zurückgegangen (H1 2017: 513.000 qm). Dabei gaben erstmals alle Märkte gegenüber dem Vorjahreszeitraum nach: Düsseldorf um 24 % mit 102.200 qm (H1 2017: 135.000 qm), Köln um 13 % mit 135.000 qm (H1 2017: 156.000 qm) und das Ruhrgebiet um 17 % mit 185.000 qm (H1 2017: 222.000 qm).

Allerdings ist die Nachfrage seitens der Logistik, des Handels und der Industrie weiterhin ungebrochen groß, dass diese begingt durch punktuellen Flächenmangel nicht befriedigt werden kann. „Die geringe Verfügbarkeit führt zu einem Vermietermarkt, in welchem die Eigentümer die Vertragsbedingungen bestimmen. Dadurch dass diese sicherheitsorientiert agieren, kommt es zu deutlich längeren Laufzeiten der Mietverträge“, so Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH. Statt der im schnelllebigen Kontraktlogistikmarkt gängigen Mietvertragsdauer von ein bis drei Jahren in Bestandsimmobilien, werden derzeit immer mehr Mietverträge von bis zu fünf Jahren abgeschlossen.

 
Logistik Immobilien Marktbericht

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Marktgebiet Düsseldorf – Mönchengladbach – Niederrhein

Der Markt ist moderat ins neue Jahr gestartet, konnte diese Entwicklung aber nicht bis Ende des ersten Halbjahres aufrechterhalten. Das größte Flächenvolumen nahm der Handel mit rund 48.000 qm (47 %) ab, gefolgt von Produktion/Industrie mit 28.600 qm (28 %) und der Logistikbranche mit rund 25.600 qm (25 %). Zu den größten Mieterfolgen zählte die Vollvermietung der zwei großen Düsseldorfer Logistikobjekten mit der Adresse Auf der Lausward 80 an den Online-Getränkelieferanten Flaschenpost (10.750 qm) und in der Wiesenstraße 65 in Heerdt an den Logistiker Schnellecke Group (ca. 5.000 qm).

Die Durchschnittsmieten sind um 7 % gestiegen und liegen nunmehr bei 4,70 Euro/qm, die Spitzenmiete wurde um 1 % leicht erhöht bei 5,45 Euro/qm registriert.

Angesichts der stark reduzierten Angebotssituation im Raum Düsseldorf geht Realogis von einer Gesamtvermietungsleistung in 2018 von ca. 220.000 qm aus, was einer Halbierung des Ausnahmejahres entspräche (2017: 439.000 qm) und gleichzeitig das niedrigste Volumen der letzten fünf Jahre darstellt (2014: 250.000 qm, 2015: 334.000 qm, 2016: 267.000 qm, 2017: 439.000 qm).

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Marktgebiet Köln – Bonn – Aachen

Auch der Kölner Markt hat mit 85.000 qm im ersten Quartal gut an Fahrt aufgenommen, im zweiten Quartal jedoch nur weitere 50.000 qm beigesteuert. Marktprägend waren zwei Großabschlüsse: Der Logistiker Offergeld mietete über 35.000 qm Logistikfläche in Frechen und ein Handelsunternehmen 13.600 qm in Kerpen.

Von allgemeiner Flächenknappheit gekennzeichnet ist auch dieser Teilmarkt. Hinzu kommen nur wenige Grundstücksoptionen für Neubauentwicklungen. Zudem prägen vorzeitige Neuabschlüsse bzw. Verlängerungen von Mietverträgen vor Auszug der Bestandsnutzer den Markt, so dass viele Flächen erst gar nicht angeboten werden. Besonders fehlen Einheiten in der Größenordnung zwischen 500 und 3.000 qm.

Die Durchschnittsmieten liegen mit 4,20 bis 4,75 Euro/qm und die Spitzenmiete mit 5,10 Euro/qm weiter auf dem Niveau von H1 2017.

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Bei der Flächenabnahme dominierte in der Kölner Metropolregion die Logistikbranche deutlich mit 76 % bzw. 102.600 qm. An zweiter Stelle folgt der Handel mit 15 % (rund 20.000 qm). Den in diesem Teilmarkt konstant dritten Platz nimmt nach wie vor die Industriebranche (9 %, ca. 12.000 qm) ein.

Realogis erwartet aufgrund der allgemeinen Angebotsknappheit bei gleichzeitigem Nachfrageüberhang eine Vermietungsleistung von 205.000 qm für das Gesamtjahr. Damit würde der Teilmarkt Köln auf das Niveau von 2016 fallen und 25 % unter dem 5-Jahresdurchschnitt von 272.400 qm rangieren.

Marktgebiet Ruhrgebiet

Positiv zu vermerken ist, dass der Markt nach einem schwächeren ersten Q1 2018 mit 83.000 qm Flächenumsatz in den vergangenen drei Monaten um weitere 102.000 qm angezogen hat. Trotzdem bleibt er im Vergleich zum 5-Jahresdurchschnitt (H1 2014-2018) von 222.800 qm um 17 % zurück. Zum Rekordhalbjahr mit 382.000 qm im H1 2017 beträgt die Abweichung über 51 %, was allerdings einer hohen Anzahl von Neubauabschlüssen größer 20.000 qm geschuldet war. Die Durchschnittsmiete liegt unverändert bei 3,65-4,20 Euro/qm und die Spitzenmiete bei 4,75 Euro/qm.

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Vorn im Ranking der Flächenabnahme liegt wie im letzten Halbjahr 2017 (50 %, 111.000 qm) die Logistikbranche mit aktuell 45 % (ca. 83.000 qm), gefolgt vom Handel (ca. 74.000 qm, 40 %) und der Produktion/Industrie (ca. 27.800 qm, 15 %).

Realogis geht in diesem Teilmarkt von einer Vermietungsleistung bis Jahresende von 375.000 qm aus, was ca. 20 % unter dem Vorjahresniveau liegen wird (468.000 qm).

Allgemeine Tendenzen Marktgebiet NRW 2018

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Laut Realogis werden 2018 einige relevante Mietverträge das Ende ihrer Laufzeit erreichen. Damit kann im zweiten Halbjahr 2018 eine größere Anzahl an Objekten und Standorten wieder zur Vermietung frei gegeben werden. Nutzern könnten sich dadurch gleich mehrfache Optionen bieten. Allerdings bevorzugen Eigentümer mittlerweile nachhaltige und strategisch längere Vermietungssituationen. Das heißt, dass sich Mieter auf längere Vermietungslaufzeiten einstellen werden müssen. Gleichzeitig geht Realogis davon aus, dass vor dem Hintergrund niedriger Renditen eine Erhöhung der Mieten als „Ventil“ genutzt wird und sie – auch bedingt durch Flächenmangel – weiter anziehen.

Fakten

  • Alle drei NRW Top-Logistikmärkte geben nach: Vermietungsleistung geht im H1 2018 mit ca. 422.000 qm Flächenumsatz um 18 % zurück
  • Vermieter setzen längere Laufzeiten durch
  • Mietverträge stehen vor Vertragsende
  • Mietpreise werden aufgrund niedriger Renditen anziehen
  • Prognose Gesamtjahr 2018: Umsatz des Logistikmarkts Düsseldorf wird sich halbieren


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*Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in den Regionen: Ruhrgebiet sowie Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein und Köln / Bonn / Aachen.



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