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Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen im Großraum München für das Jahr 2018

 

Der Großraum München blieb 2018 weiter auf Erfolgskurs: Trotz des langjährigen Flächenmangels und einer Leerstandsquote unter 1 % wurde im vergangenen Jahr durch alle Marktteilnehmer ein Vermietungsumsatz an Lager-, Logistik- und Produktionsflächen von 289.500 qm erzielt. Damit liegt der Flächenumsatz auf dem Niveau der beiden Spitzenergebnisse der letzten fünf Jahre (2014 und 2017: 290.000 qm) sowie 7 % über dem 5-Jahresschnitt (271.300 qm).

Logistik Immobilien Marktbericht

Flächenumsatz nach Regionen

Laut der neuesten Analyse von Realogis trugen im abgelaufenen Jahr vorrangig Bestandsimmobilien zum guten Ergebnis bei (71 %, 205.900 qm), gefolgt von Neubauten (16 %, 44.600 qm) sowie Brownfields (13 %, 39.000 qm). Zwei Projektentwicklungen in Moosburg (MP Holding an Rhenus, Garbe an Amazon) wurden weit vor Fertigstellung voll vermietet. Der Neubau umfasst insgesamt ca. 21.000 qm. Größter Flächenabnehmer ist erneut die Region Nord mit 43 % (125.500 qm), dahinter rangiert die Region Ost mit 28 % (81.000 qm). Die Region West blieb mit 15 % (44.000 qm) unter Vorjahresergebnis (19 %; 55.100 qm), da die Gewerbegebiete in Olching und Bergkirchen – welche einen wesentlichen Teil in vergangenen Jahren in der Region West in der Vermietung ausgemacht hatten – mittlerweile voll entwickelt und vermietet sind. In der Region Süd wurden 39.000 qm (14 %) der Flächen vermittelt.

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Flächenumsatz nach Größenklassen

Den höchsten Anteil zum guten Jahresergebnis steuerten 2018 Mieteinheiten in der Größenklasse über 5.000 qm bei. Ihr Anteil lag mit 177.000 qm umgesetzter Fläche bei 61 %. Zu den Top-Deals zählten die Mietvertragsabschlüsse Dachser SE in Kirchheim mit 14.000 qm, Rhenus in Moosburg (12.900 qm) und Schustermann & Borenstein in Aschheim (12.000 qm). Ein Viertel aller abvermieteten Flächen galt der Größenordnung zwischen 1.001 und 3.000 qm, die Größenklasse zwischen 3.001 und 5.000 qm war mit 10 % (29.600 qm) vertreten.

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Flächenumsatz nach Branchen

Im ersten Halbjahr 2018 war der Handel und insbesondere der E-Commerce mit insgesamt 40.000 qm bzw. 41 % der größte Flächenabnehmer im Großraum München. Die Branche Produktion trug 26% (25.600 qm) zum Ergebnis bei. Logistiker und Zulieferer sind derzeit mit 21.500 qm Flächenumsatz auf Platz 3 und müssen noch ein wenig zulegen.

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Mietpreise

Der Münchener Logistikimmobilienmarkt verzeichnete aufgrund der kontinuierlichen Angebotsverknappung und des steigenden Wettbewerbs um die verfügbaren Flächen mit 7,25 Euro/qm für Neubauten im Umland von München die höchsten Spitzenmieten in Deutschland. Damit sind die Preise in den vergangenen fünf Jahren um 12 % gestiegen und im Vergleich zum Vorjahr um 1 %. Die Durchschnittsmiete für Neubauten im Umland von München hat sich mit 6,75 Euro/qm um 13 % gegenüber dem Vorjahr verteuert.

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Dachser SE, Kirchheim, 14.000 qm
Rhenus, Moosburg, 12.900 qm
Schustermann & Borenstein, Aschheim, 12.000 qm


Prognose 2019

Verhaltene Prognose 2019: Aufgrund des mangelnden Angebotes geht der Logistikexperte Realogis für das laufende Jahr von einem Flächenumsatz zwischen 250.000 und 300.000 qm aus. Entscheidend wird sein, ob zwei Großprojekte im Münchner Osten, die aktuell in der Baurechtsschaffung sind, realisiert werden können. Potentielle Mieter aus dem Handel, der Logistik und der Industrie stehen bereits Schlange.

Ohne diese beiden Vorhaben würde der Jahresumsatz 2019 aufgrund des fehlenden Angebots jedoch unter einem Gesamtvermietungsvolumen von 200.000 qm liegen, da kaum Neubauprojekte in Sicht sind. Diese Gesamtsituation wird auch zu weiterhin steigenden Mietpreisen führen.

Mietpreisspannen 2019 in €/m²

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Alle Karten

Fakten

  • Flächenumsatzergebnis 2018 auf hohem Vorjahresniveau
  • Umsatzverteilung: 71 % Bestandsimmobilien, Neubau 16 % und Brownfields 13 %
  • Größere Flächeneinheiten über 5.000 qm tragen 60 % zum Jahresergebnis bei
  • Handel löst Logistik als umsatzstärkster Flächenabnehmer ab
  • Zwei neue Projektentwicklungen weit vor Fertigstellung voll vermietet
  • Verhaltene Prognose 2019: Durchschnittliches Ergebnis erwartet – abhängig von Baurechtsschaffung für zwei Großprojekte im Münchner Osten


* Marktgebiet Großraum München
Die bayerische Landeshauptstadt München zählt im internationalen Vergleich zu den führenden Wirtschaftsmetropolen und ist geprägt von einer breiten und ausgewogenen Wirtschafts- und Branchenstruktur.


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Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen in einem Radius von ca. 50 km rund um München. Geografisch im Herzen Europas gelegen verfügt der Großraum München über eine leistungsstarke Verkehrsinfrastruktur inklusive acht Autobahnen (A8, A9, A92, A94, A95, A96, A995 und A99), Flughafen sowie Gütertransport auf der Schiene.

** Ankäufe, Entwicklungen und Investments von Eigennutzern sind nicht berücksichtigt



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