X

Marktbericht für die Vermietung von Logistik- immobilien und Industrieflächen im Großraum München für das Gesamtjahr 2017

Nach Analyse von Realogis wurde von allen Marktteilnehmern im Großraum München* 2017 ein Vermietungsumsatz an Lager-, Logistik- und Produktionsflächen** von ca. 290.000 qm vermittelter Fläche erzielt. Das entspricht einem Plus von 21 Prozent gegenüber dem Vorjahresergebnis (247.000 qm) und liegt deutlich über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre (2013 - 2017: 255.000 qm). Ein ähnlich gutes Abschneiden wurde zuletzt 2014 mit ebenfalls 290.000 qm verzeichnet.

Als wesentlichen Umsatzbringer wertete Oliver Raigel, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH, den für die Münchner Marktregion außergewöhnlich großen Mietvertragsabschluss von Rhenus. Der Logistiker mietete im abgelaufenen Jahr 41.500 qm Hallenfläche im Prologis Park Neufahrn und trägt zur Spitzenreiterposition des Münchener Nordens (54 Prozent) bei. Es folgen der Münchner Osten mit 21 Prozent, der Münchner Westen mit 19 Prozent und der Münchner Süden mit 6 Prozent. Hinsichtlich der Nutzerstruktur liegen 2017 weiterhin die Logistikunternehmen mit 40 Prozent vorne, gefolgt von Handelsunternehmen mit 35 Prozent. Wie die Analyse von Realogis zeigt, wurden 30 Mietvertragsabschlüsse im Flächensegment „unter 1.000 qm“, 35 im Bereich „1.000 - 3.000 qm“ und 20 in der Größenordnung „3.001 - 5.000 qm“ bzw. 9 „über 5.000 qm“ gezeichnet.

 

Trotz des guten Ergebnisses weist der Experte für Logistik- und Industrieimmobilien auf die lahmende Grundstücksentwicklung hin, die Projekt- entwickler und Mieter vor zunehmende Probleme stellt. Die Logistikregion München ist bereits seit vier Jahren von nahezu Vollvermietung und Vollbeschäftigung geprägt. „In den vergangenen Jahren stand im Speckgürtel von München immer noch das eine oder andere Brownfield für die Projektentwicklung zur Verfügung“, so Oliver Raigel. „Aktuell gibt es keine einzige geplante Neubauentwicklung im definierten Marktgebiet.“ Das hat zur Folge, dass Projektentwickler ausweichen müssen. Die Situation wird langsam immer dramatischer.

Logistik Immobilien Marktbericht

Gleichzeitig verzeichnen die Mieten im Großraum München bereits in den letzten zwei Jahren einen Anstieg von 6 Prozent aufgrund der hohen Kaufpreise für Grundstücke. Bei einem Neubauprojekt im Münchner Norden wurde im laufenden Jahr erstmals mehrfach die 7-Euro-Marke übertroffen.

Flächenversiegelung sei bei den Gemeinden weiterhin ein sehr großes Thema, so Oliver Raigel weiter. „Im Falle von Grundstücksausweisungen sind detaillierte Informationen zum Nutzer, zu den anzusiedelnden Arbeitsplätzen und ein Szenario zur zukünftigen Gewerbesteuersituation Grundvoraussetzung.“

Logistik Immobilien Marktbericht

Eine weitere große Herausforderung für die Region München sieht Oliver Raigel im Bereich Inner City und Last Mile Logistik, d. h. in der Belieferung der Haushalte im Zentrum bzw. auf der letzten Meile. „Bereits jetzt weisen beide globale Zukunftsentwicklungen in der Bayern Metropole große infrastrukturelle Probleme auf. In den vergangenen Jahren ist die komplette Achse Hauptbahnhof bis München Pasing, die früher für Gewerbeansiedlungen genutzt wurde, mit Wohn- und Büroimmobilien bebaut worden. In Zeiten von E-Commerce gestaltet sich jetzt die Belieferung schwierig, da den Unternehmen bis auf wenige Ausnahmen keine stadtnahen Alternativen zur Verfügung gestellt werden können.“

Aktuelle Mietpreise für die einzelnen unterschiedlichen Typen von Immobilien in den entsprechenden Lagen in 2017

Hochwertige Logistikimmobilien mit folgenden Merkmalen: mindestens 10,00 m Hallenhöhe, großzügige Andienungszonen und Minimum 1-2 Tore pro 1.000 qm Hallenfläche, effiziente Beheizungssysteme. Mietpreis Halle: 6,25 - 7,15 Euro/qm, zugehörige Bürofläche 9,00 - 10,50 Euro/qm

Funktionale Bestandsimmobilien mit folgenden Merkmalen: mindestens 7,50 m Hallenhöhe, Rampen und/oder ebenerdige Andienung, großzügige Andienungszonen, Heizung, Sprinkleranlage. Mietpreis Halle: 5,50 - 5,95 Euro/qm, zugehörige Bürofläche 7,00 - 9,00 Euro/qm

Einfache Hallenflächen mit folgenden Merkmalen: bis zu 5,00 m Hallenhöhe, unzureichende Belichtung und Dämmung, meist nur ebenerdige Andienung. Mietpreis Halle: 4,50 - 5,25 Euro/qm, zugehörige Bürofläche 6,00 - 7,50 Euro/qm


Fakten

  • Großraum München mit einem Umsatzplus von 21 Prozent
  • Münchner Norden bei mehr als der Hälfte der Vermietungen Favorit inklusive eines Großabschlusses über 40.000 qm
  • Spitzenmiete: Marke von 7 Euro/qm erstmals im Münchner Umland überschritten
  • 2018: Neubauentwicklung auch auf Industrie- brachen im definierten Marktgebiet komplett erlahmt
  • 2018: große infrastrukturelle Probleme für die Inner City und Last Mile Logistik


Die bayerische Landeshauptstadt München zählt im internationalen Vergleich zu den führenden Wirtschaftsmetropolen und ist geprägt von einer breiten und ausgewogenen Wirtschafts- und Branchenstruktur.


Logistik Immobilien Marktbericht

Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen in einem Radius von ca. 50 km rund um München. Geografisch im Herzen Europas gelegen verfügt der Großraum München über eine leistungsstarke Verkehrsinfrastruktur inklusive acht Autobahnen (A8, A9, A92, A94, A95, A96, A995 und A99), Flughafen sowie Gütertransport auf der Schiene.



Download PDF

Logistik Immobilien Marktbericht