Marktbericht Hamburg 2020

Nach einem sehr schwachen ersten Halbjahr, in dem die Corona-Krise insbesondere aufgrund des eingebrochenen Exports in Hamburg zu spüren war, ist das Ergebnis des abgelaufenen Jahres aus unserer Sicht sehr zufriedenstellend.

Zu den Umsatztreibern zählt insbesondere der Eigennutzer-Neubau des Rewe Zentrallagers in Henstedt-Ulzburg mit ca. 86.500 m². Er sorgt unter anderem für die Neuordnung im Branchenranking, wonach der Handel die sonst führende Logistikbranche ablöst.

Hamburg ist der zweitgrößte europäische Seehafen mit mehr als 10.000 angesiedelten Logistikunternehmen und 330.000 Beschäftigten in der Logistik sowie Europas Nr. 1 beim Bahntransport von Containern. Der zentrumsnahe Flughafen Hamburg ist ein wichtiger Umschlagsplatz für Expressfracht u. a. für die Maritime Wirtschaft und die Luftfahrtindustrie.

Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in der Region Hamburg und im Umkreis von ca. 50 km entlang der Bundesautobahnen A 1 „Lübeck – Bremen“, der A 7 „ Hannover – Flensburg“ sowie der A 39 ab dem „Maschener Kreuz“.

Die umsatzstärkste Region ist weiterhin die „Region Süd“ mit einem Anteil von 39 % bzw. 202.800 m², die damit ihre Führungsrolle bestätigt (2019: ebenfalls 39 % bei 140.400 m²). Wie bereits im Vorjahr ist die „Region Ost“ mit einem Anteil von aktuell 34 % bzw. 176.800 m² zweitplatziert. Weiterhin drittplatziert ist die Region Nord mit einem Anteil von 20 % bzw. 104.000 m² (2019: 19 % bzw. 68.400 m²). Das Schlusslicht bildet die „Region West“ mit einem Anteil von 7 % bzw. 36.400 m², womit sie 2 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr einbüßt (2019: 9 % bzw. 32.400 m²).

Das Segment der größeren Flächen von 5.001 bis 10.000 m² weist 2020 einen Anteil von 17 % (88.400 m²) und im Vergleich zum Vorjahr, wo die Kategorie erstplatziert war, mit 22 Prozentpunkten den höchsten Rückgang auf (2019: Anteil 39 % bzw. 140.400 m²). Gleichplatziert mit einem Anteil von aktuell 17 % bzw. 88.400 m² ist die Größenklasse unter 3.000 m², was einem Rückgang zum Vorjahr um 11 Prozentpunkte gleichkommt. Auf dem letzten Platz liegt die Größenklasse der mittleren Flächen zwischen 3.001 bis 5.000 m² mit einem Anteil von 9 % bzw. 46.800 m² (-16 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr).

Die Nachfrage nach großvolumigen Kontraktlogistikflächen im Hafenbereich war bis Ende des dritten Quartals unserer Beobachtung nach sehr gering. Hier gab es zum Ende des Jahres hin eine spürbare Belebung. Dieser Aufschwung sollte sich 2021 fortsetzen. Es stehen im Hafenbereich Flächen im Bestand zur Verfügung und es entstehen ebenfalls spekulativ errichtete Neubauten wie beispielsweise durch den Projektentwickler Goodman, der in Waltershof ca. 9.000 m² neu errichtet, oder durch Four Parx in Wilhelmsburg mit einer über 100.000 m² doppelgeschossigen Logistikfläche.

Allerdings ist das Angebot an qualitativ erstklassigen Logistikflächen mit einer hohen Drittverwendungsfähigkeit im Segment zwischen 3.000 bis 7.000 m² unserer Einschätzung nach sehr gering. Auch sind Grundstücke zur Projektentwicklung im Hamburger Stadtgebiet sowie in den Mikromärkten des Großraums weiterhin knapp.

Dynamischer verläuft die Entwicklung der Durchschnittsmiete. Während sie erst 2020 ihren vorläufigen Höchstwert von 5,10 €/m² erreicht (+4,1 % vgl. zum Vorjahr; 4,90 €/m²) und aktuell 6 % über dem 5-Jahresschnitt von 4,81 €/m² notiert, verteuerte sie sich im 5-Jahresvergleich durchgehend, wenn auch meist nur leicht. 2016 (vgl. zu 2015 4,55 €/m²) +1,1 % auf 4,60 €/m², 2017 +1,1 % auf 4,65 €/m², 2018 +3,2 % auf 4,80 €/m² und 2019 +2,1 % auf 4,90 €/m².

Der Abstand von Durchschnitts- und Spitzenmiete lag in den vergangenen fünf Jahren bei durchschnittlich 1,10 €/m² und hat sich in den einzelnen Jahren weder wesentlich vergrößert noch deutlich nachgegeben.

- Logistikimmobilienmarkt Hamburg