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Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen im Großraum Hamburg für H1 2018

Der Hamburger Logistikimmobilienmarkt* erzielte in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres mit dem Vermietungsumsatz von 230.000 qm einen Anstieg von knapp 5 % gegenüber dem vorjährigen Halbjahresergebnis (220.000 qm). Damit liegt es auf dem Niveau des 5-Jahresdurchschnitts (231.000 qm) und an zweiter Stelle innerhalb der letzten fünf Jahre nach H1 2016 (280.000 qm), so eine aktuelle Analyse des Immobilienberatungsunternehmens Realogis.

Die Spitzenmiete zieht aufgrund der generellen Flächenknappheit und der starken Nachfrage auf 5,80 /qm (+2 %) an. Erzielt wird sie im Bereich Altenwerder/Waltershof bei Neubauten mit sehr guter Infrastruktur – direkte Lage an der BAB 7 und zu den Hafenterminals – und hoher Drittverwendungsfähigkeit. Die Durchschnittsmiete erhöht sich leicht auf 4,65 €/ qm (+1 %)

 
Logistik Immobilien Marktbericht

Flächenumsatz nach Regionen

Am stärksten war die Nachfrage im nördlichsten Top-7-Logistikmarkt in Hamburg-Süd mit 44 % (101.200 qm), wo im Hafenbereich verstärkt neuwertige Flächen am Markt verfügbar waren. Hierzu zählen u.a. der Neubau von EPISO 3 Chevre S.à.r.l. in Waltershof mit ca. 13.000 qm im ersten Bauabschnitt. Der Baubeginn des zweiten und dritten Bauabschnittes mit rund 15.000 qm ist bereits erfolgt und wird Anfang 2019 verfügbar sein. Darüber hinaus hat der Entwickler Goodman in Moorburg ca. 30.000 qm Logistik-Neubauflächen erstellt, die kurz vor der Vermietung stehen.

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Aufgrund der weiterhin angespannten Angebotssituation in HH-Ost trug dieser Teilmarkt nur 37 % (85.100 qm) zum Ergebnis bei. „Der Nachfrageschwerpunkt liegen auf Logistikflächen mit Neubauqualität. Da diese nicht zur Verfügung stehen, wird es zwangsläufig zum Rückbau von alten Speditionsanlagen kommen, die dann durch Neubauten ersetzt werden“, so Jörg Lojewski, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Hamburg GmbH.

Die niedrigste Umsatzleistung verzeichneten die Regionen HH-Nord (8 %, 18.400 qm) und HH-West (11 %, 25.300 qm). Weiterhin auch sehr begehrt sind die Logistik-Hot-Spots im südlichen Hamburger Umland in Rade und Buchholz i.d.N. Hier stehen hochwertige Logistikimmobilien zu im Verhältnis zum Hafen günstigen Mieten zur Verfügung.

Flächenumsatz nach Größenklassen

Hinsichtlich der Größe waren in den ersten sechs Monaten vor allem Flächen unter 3.000 qm nachgefragt (36 %, 82.800 qm), die im Vergleich zum Vorjahresergebnis um 64 % zugelegt haben (H1 2017: 50.600 qm). Auf den zweithöchsten Anteil kommen Einheiten in der Größenordnung zwischen 5.000 und 10.000 qm (28%, 64.400 qm), gefolgt vom Segment 3.000 qm bis 5.000 qm (24 %, 55.200 qm). Der Eigennutzerdeal des Kurierdienstes im Business-to-Business-Bereich IN tIME Express Logistik mit rund 28.000 qm in der südlichen Metropolregion (Buchholz i.d.N.) war der größte Abschluss und gleichzeitig der einzige in der Kategorie über 10.000 qm.

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Flächenumsatz nach Branchen

Größter Flächenabnehmer wie im Vorjahresvergleichszeitraum ist erneut die Logistikbranche. Sie legte nochmals um 15 % zu (H1 2018: 58 %, 133.400 qm; H1 2017: 43 %, 94.600 qm). Der Handel rangiert weiterhin stabil auf dem zweiten Platz (19 %, 43.700 qm), setzt allerdings ein Drittel weniger Flächen um (H1 2017: 61.600 qm). Die Branche Produktion/Industrie liegt konstant bei 14% (30.800 qm).

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Relevante Abschlüsse im 1. Halbjahr 2018

IN tIME Express Logistik, HH-Süd/Buchholz i.d.N., 28.000 qm
CSN - Cargo Service Nord, HH-Süd/Buchholz i.d.N., 9.700 qm
Amazon Logistics, HH-Süd/Hafen, 8.000 qm
IGS Logistics, HH-Süd/Hafen, 7.500 qm
Heinrich Dehn Int. Spedition, HH-Süd/Hafen, 5.000 qm


Prognose 2018

Aufgrund der sehr guten Nachfragesituation gehen Projektentwickler weiter ins Risiko und erstellen moderne Logistikimmobilien spekulativ. Schwerpunkt der Neubauentwicklungen ist der Hafenbereich, wo sich die Grundstücke im Eigentum der HPA (Hamburg Porth Authority) befinden und durch die Entwickler langfristig angemietet wurden.

Angesichts diverser anstehender Großabschlüsse im Bereich Hafen und im südlichen Hamburger Umland geht Realogis von einem Flächenumsatz bis Jahresende von ca. 500.000 qm aus. Das entspräche einem Plus von 11 % gegenüber 2017 (450.000 qm). Die sehr gute Nachfragesituation aus dem letzten Jahr hat sich in den ersten sechs Monaten bestätigt und die Auftragslage der Logistiker ist weiterhin positiv. Die Quote von Großabschlüssen größer 10.000 qm wird sich aufgrund diverser großvolumigen Abschlüsse bis Jahresende deutlich nach oben bewegen.

Aktuelle Mietpreisspiegel für die einzelnen unterschiedlichen Typen von Immobilien in den entsprechenden Lagen im 1. Halbjahr 2018

Hochwertige Logistikimmobilien zentrums-/hafennah mit folgenden Merkmalen:
mindestens 10,50 m Hallenhöhe, Rampenlager mit großzügigen Andienungszonen und Minimum 1-2 Tore pro 1.000 qm Hallenfläche, effiziente Beheizungssysteme.
5,50 - 5,80
Funktionale Bestandsimmobilien HH-Ost Billbrook/Allermöhe mit folgenden Merkmalen:
mindestens 6,50 – 7,50 m Hallenhöhe, Andienung über Rampen, Heizung oder Kalthalle
4,50 - 4,90
Einfache Hallenflächen im Hamburger Hafen mit folgenden Merkmalen:
bis zu 5,00 m Hallenhöhe, Kalthallen ohne Dämmung und meist nur ebenerdige Andienung.
3,90 - 4,40

Fakten

  • Hamburger Logistikmarkt hält Kurs: Steigerung des Vermietungsumsatzes
  • Der Hafen brummt: Knapp die Hälfte der Vermietungsleistung in Hamburg-Süd
  • Hamburg-Ost steht vor Rückbau von alten Speditionsanlagen
  • Logistiker dominieren Flächenabnahme mit Plus 15 %
  • Weitere spekulative Projektentwicklungen im Hafenbereich
  • Flächen unter 3.000 qm legen um 60 % zu
  • Mietpreise ziehen leicht an
  • Prognose: Jahresumsatz von 500.000 qm möglich aufgrund hoher Quote von bevorstehenden Großabschlüssen


Hamburg ist der zweitgrößte europäische Seehafen mit mehr als 10.000 angesiedelten Logistikunternehmen und 330.000 Beschäftigten in der Logistik sowie Europas Nr. 1 beim Bahntransport von Containern. Der zentrumsnahe Flughafen Hamburg ist ein wichtiger Umschlagsplatz für Expressfracht u. a. für die Maritime Wirtschaft und die Luftfahrtindustrie.


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Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in der Region Hamburg und im Umkreis von ca. 50 km entlang der Bundesautobahnen A 1 „Lübeck – Bremen“, der A 7 „ Hannover – Flensburg“ sowie der A 39 ab dem „Maschener Kreuz“.



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