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Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen im Großraum Hamburg für 2018

Wie von Realogis nach dem ersten Halbjahr 2018 prognostiziert, konnte der Hamburger Logistikimmobilienmarkt im vergangenen Jahr sein Vorjahresergebnis toppen. Der Flächenumsatz aller Marktteilnehmer belief sich 2018 auf 490.000 qm und stieg damit um 9 % gegenüber 2017 (450.000 qm). Im 5-Jahres-Vergleich erzielt dieses Ergebnis nach den Rekordjahren 2016 (610.000 qm) und 2015 (540.000 qm) Platz 3 und hat sich damit knapp unterhalb des 5-Jahres-Durchschnitts eingependelt (512.000 qm).

Bei mehr verfügbaren Flächen wäre das Gesamtergebnis weitaus höher ausgefallen, das 2018 mit rund 100.000 qm allein ein Fünftel des Gesamtumsatzes vermittelte. Leider kann die sehr starke Nachfrage – insbesondere nach Logistikimmobilien mit hoher Drittverwendungsfähigkeit – aufgrund der mangelnden Produktverfügbarkeit nicht bedient werden. Zudem stehen kaum noch Grundstücke zur Entwicklung zur Verfügung.

 
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Flächenumsatz nach Regionen

Der Hamburger Süden verteidigte auch 2018 seine führende Position bei der Flächenabnahme und konnte am Ende des Jahres 2018 stolze 49 % (240.100 qm) beisteuern. Vier der insgesamt fünf wesentlichen Umsatzbringer wurden in der Region rund um den Hamburger Hafen und der südlichen Metropolregion abgeschlossen. Mit 34 % (166.600 qm) belegte die Region Ost den zweiten Platz.

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Flächenumsatz nach Größenklassen

Der Hamburger Logistikmarkt war 2018 insbesondere durch Mietvertragsabschlüsse in der Größenklasse über 10.000 qm geprägt (34 %, 166.600 qm). Und während 2017 nicht ein Abschluss über 20.000 qm erzielt wurde, registrierte Realogis im vergangenen Jahr gleich fünf Top-Deals. Kleinere Einheiten bis 3.000 qm waren nach wie vor stark vertreten und beliefen sich auf 30 % (147.000 qm). In den mittleren Größenklassen wurden infolge des eingeschränkten Flächenangebots trotz hoher Nachfrage Mietflächenumsätze von 16 % (3.001 - 5.000 qm) und 20 % (5.001 - 10.000 qm) verzeichnet.

Kleinere Einheiten bis 3.000 qm waren nach wie vor stark vertreten und beliefen sich auf 30 % (147.000 qm). In den mittleren Größenklassen wurden infolge des eingeschränkten Flächenangebots trotz hoher Nachfrage Mietflächenumsätze von 16 % (3.001 - 5.000 qm) und 20 % (5.001 - 10.000 qm) verzeichnet.

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Flächenumsatz nach Branchen

Die Logistikbranche genießt seit Jahren ihre führende Position als größter Flächenabnehmer. 2018 lag ihr Anteil sogar mit 294.000 qm bei 60 % und sorgte mit einem Plus um 17 % für ein Spitzenjahr auf dem Hamburger Logistikmarkt. Da viele Unternehmen weiterhin die Nähe zu den Containerterminals suchen, wird die Logistik nach Einschätzung von Realogis auch 2019 der wichtigste Flächentreiber bleiben. Der Handel verharrte nach wie vor auf seinem zweiten Platz, allerdings steuerte er nur 24 % (117.600 qm) zum Gesamtergebnis bei und damit ein Viertel weniger als im Vorjahr mit 157.500 qm. Rückläufig war der Absatz bei Produktionsunternehmen: Während sich ihr Anteil in den vergangenen vier Jahren zwischen 14 und 16 % bewegte, erreichte diese Nutzergruppe 2018 nur magere 9 % (44.100 qm).

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Weiterhin nicht verfügbar sind Flächen für Gesuche in der Größenklasse 50.000 qm und größer, die insbesondere am nördlichsten aller deutschen Top-7-Logistikmärkte für den E-Commerce interessant sind. Logistik-Boxen in dieser Größenordnung sind derzeit weder im Bestand noch als Projektenwicklung im Angebot.

Steigende Mietpreise

Während sich die Spitzenmiete auf dem Hamburger Logistikmarkt in den vergangen vier Jahren mit 5,70 Euro/qm stabil auf demselben Niveau zeigte, nähert sie sich 2018 mit 5,90 Euro/qm (+ 3,5 %) erstmals der Schallmauer von 6,00 Euro/qm. Einen Anstieg seit 2016 verzeichnete ebenfalls die Durchschnittsmiete, die nunmehr bei 4,80 Euro/qm (+4 %) liegt.

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Relevante Abschlüsse im Jahr 2018

nord logistic in HH-Altenwerder/Hafen (Flächenerweiterung), 29.000 qm BOR Handelslogistik in HH-Waltershof/Hafen (Flächenerweiterung), 29.000 qm IN TIME Express Logistik in Buchholz i.d.N./Hamburg Süd (Eigennutzer Erweiterung), 28.000 qm Getriebebau Nord in Bargteheide/Hamburg Ost (Flächenerweiterung), 27.000 qm Kühne + Nagel in HH-Moorburg/Hafen (Flächenerweiterung), 22.000 qm


Prognose 2019

Da im Hafenbereich keine Grundstücke mehr zur Verfügung stehen, sind hier Neubauentwicklungen aktuell nicht mehr möglich. Gleichzeitig wird in diesem Marktgebiet bis Q2/2019 erstmals Vollvermietung erzielt. Dort wo im Logistikmarkt Hamburg noch wenige Grundstücksflächen zur Verfügung stehen, werden entwickelbare Logistikimmobilienflächen zukünftig auch im Geschossbau realisiert. Ein Beispiel hierfür ist der Entwickler Four Parx, der hafennah in Hamburg Wilhelmsburg insgesamt über ca. 100.000 qm Logistikflächen errichten wird, die sich erstmals auf zwei Ebenen verteilen. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass in 2019 erstmalig eine Spitzenmiete von 6,00 Euro/qm erreicht wird.

Da die Elbvertiefung nach jahrelangen Gerichtsverhandlungen endlich durchgesetzt wurde, können zukünftig auch Containerschiffe der neuesten Generation den Hamburger Hafen anlaufen. Dies wird eine Steigerung des Containerumschlags zur Folge haben. Die Nachfrage wird 2019 weiterhin hoch bleiben. Allerdings rechnen wir aufgrund der geringen Verfügbarkeit von Flächen mit einem reduzierten Gesamtumsatz zwischen 400.000 bis 430.000 qm. Diese Entwicklung entspräche einem Rückgang zwischen 12 bis 18 % im Vergleich zu 2018.

Logistikimmobilienmarkt Hamburg: Mietpreisspannen 2019 (Euro/qm)

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Alle Karten

Fakten

  • Hamburger Logistikmarkt mit 9 % Umsatzplus
  • Hamburger Süden mit 49% umsatzstärkste Region
  • 5 Top-Deals über 20.000 qm
  • weiterhin keine Logistikboxen in der Größenordnung von 50.000 qm und größer erhältlich
  • Spitzenmiete nähert sich der Schallmauer von 6,00 Euro/qm
  • Hamburger Hafen steht kurz vor der Vollvermietung
  • Prognose 2019: Rückgang des Flächenumsatzes aufgrund von Flächenknappheit (bis zu 18 %)


Hamburg ist der zweitgrößte europäische Seehafen mit mehr als 10.000 angesiedelten Logistikunternehmen und 330.000 Beschäftigten in der Logistik sowie Europas Nr. 1 beim Bahntransport von Containern. Der zentrumsnahe Flughafen Hamburg ist ein wichtiger Umschlagsplatz für Expressfracht u. a. für die Maritime Wirtschaft und die Luftfahrtindustrie.


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Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in der Region Hamburg und im Umkreis von ca. 50 km entlang der Bundesautobahnen A 1 „Lübeck – Bremen“, der A 7 „ Hannover – Flensburg“ sowie der A 39 ab dem „Maschener Kreuz“.



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