Ihre Merkliste

Sie haben leider keine Immobilien auf Ihrer Merkliste.

  • Karlsfeld, ca. 2.200 m² Lager-/Produktions-/Showroomfläche zu vermieten

    ID: 1020704Exposé
  • EXCLUSIV Horst-Elmshorn bei HH; ca. 15.000 m² Lagerfläche zu vermieten

    ID: 1020020Exposé
  • Gröbenzell, ca. 2.600 m² Hallen- & Bürofläche zu vermieten

    ID: 1021269Exposé
Merkliste anfragen

Wir kontaktieren Sie

Sie haben eine Frage? Hinterlassen Sie hier Ihre Kontaktdaten, wir rufen Sie gerne zurück!

captcha

Marktbericht Berlin 2020

- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftregion

Laut der jüngsten Analyse lag das Gesamtergebnis des Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarktes 2020 in Höhe von 480.700 m² zwar mit -4,3% leicht unter dem Vorjahresumsatz von 502.300 m², übertrifft aber den 5-Jahresschnitt von 447.438 m² um 7%.

Unserer Beobachtung nach ist dies das zweitbeste Ergebnis nach 2019, dem stärksten Jahr aller Zeiten für den Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt. Nach einem zweiten Quartal 2020, das alle Vergleichszeiträume der Vorjahre deutlich unterschritten hat, haben wie angekündigt die beiden letzten Quartale rege Vermietungsaktivitäten gezeigt.

Im 5-Jahresvergleich ist 2020 das zweitstärkste Jahr nach 2019 mit 502.300 m²; 2019 lag der Flächenumsatz noch um 13 % über dem damaligen 5-Jahresschnitt von 443.698 m². In der Betrachtung der Entwicklung der letzten fünf Jahre zeigt sich, wie dynamisch sich der Flächenumsatz zwischen 2017-2019 entwickelte: 2017 Wachstum um 3% vgl. zu 2016 (400.000 m²) auf 412.000 m², 2018 Wachstum um 7,3 % vgl. zu 2017 auf 442.190 m² und 2019: Wachstum um 13,6 % vgl. zu 2018 auf 502.300 m². Zuvor sank der Flächenumsatz von 462.000 m² in 2015 um 13,4 % auf 400.000 m² in 2016.

Fakten

  • Leichter Umsatzrückgang um 4,3 %, aber 7% über 5-Jahresschnitt
  • Bestands- und Neubauimmobilien halten sich die Waage
  • Stadtgebiet Berlin und Umland Süd mit stärkster Flächenabsorption
  • Klassischer Handel und E-Commerce gleichauf und gemeinsam weiterhin größter Flächenabnehmer
  • Produktionsunternehmen mit Großabschlüssen
  • Spitzenmiete steigt auf 7,20 €/m²
  • Prognose: 2021 mit einem ähnlich starken Umsatzergebnis

Etwas mehr als die Hälfte der Flächenvermietung hat 2020 in Bestandsobjekten stattgefunden. Der Anteil beläuft sich auf 55,4 % bzw. 266.500 m², was dem Vorjahreswert von 55,2 % (277.200 m²) ähnelt. Neubauobjekte sind für 44,6 % des Flächenumsatzes verantwortlich (2020: 214.200 m²); auch der Wert liegt nahe am Vorjahresniveau von 44,8% (2019: 225.100 m²). Zuletzt hatten wir 2018 einen größeren Anteil von Neubauten am Gesamtergebnis registriert (Neubau: 61,6 % bzw. 272.224 m²,
Bestand: 38,4 % bzw. 169.967 m²).

Marktgebiet Region Berlin:

Berlin zählt zu einem wachsenden Logistikstandort und ist DER Start-Up-Standort Europas.

Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen im Umland wie folgt: im Norden bis Neuruppin, Oranienburg, Eberswalde; im Osten: Straußberg, Fürstenwalde; im Süden: Ludwigsfelde/Großbeeren, Zossen, Königs Wusterhausen; im Westen: Brieselang, Wustermark, Werder. Geographisch gehört der Großraum Berlin zu einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt für die Ost-West-Verbindung sowie für Nord-Süd-Autobahnen und beinhaltet neun Autobahnen (A100 (Stadtautobahn), A9, A10, A11, A12, A13, A24, B96(a), B101), Binnenhäfen und Flughäfen.

Flächenumsatz der Stadtgebiete

Das Stadtgebiet Berlin (Nord, West, Süd, Ost) verzeichnete 2020 insgesamt einen Flächenumsatz von 195.600 m², was einem Anteil von 40,7 % am Gesamtflächenumsatz inklusive Umland von 480.700 m² entspricht. Damit verliert das Stadtgebiet Berlin im Vergleich zum Vorjahr mit -7,8 Prozentpunkten von allen Regionen, auch den Umlandregionen, am deutlichsten (2019: Anteil Stadtgebiet Berlin von 48,5 %; 243.720 m²).

Innerhalb der Hauptstadt akkumulierte die Region Berlin Süd ohne Umland wie im Vorjahreszeitraum am meisten Flächen und ist mit einem Anteil von 40 % (78.200 m², bezogen auf das Stadtgebiet Berlin mit insgesamt 195.600 m²) erstplatziert (2019: 43,3 % bzw. 105.520 m² bei einem Umsatz im gesamten Stadtgebiet Berlin von 243.720 m²).

Bezogen auf den Gesamtflächenumsatz inklusive Umland von 480.700 m² stellt der Stadtgebietsmarkt Berlin Süd (78.200 m²) einen Anteil von 16 % (2019: 21 %).

Zweitplatziert ist Berlin West mit einem Anteil von 31% bzw. 60.700 m² am Flächenumsatz des Stadtgebiets, das mit + 14 Prozentpunkten von allen Regionen am stärksten an Bedeutung hinzugewinnt (2019: noch letztplatziert gewesen mit einem Anteil von 17 % bzw. 42.180 m²). Bezogen auf den Gesamtflächenumsatz inkl. Umland hat der Berliner Stadtgebietsmarkt Berlin West einen Anteil von 12 % (2019: 8 %).

Auf dem dritten Platz rangiert Berlin Nord (Anteil 15,5 %; 30.400 m²) am Flächenumsatz des Stadtgebietes, wie auch im Vorjahr (2019: Anteil 18,2 %; 44.470 m²). Bezogen auf den Gesamtflächenumsatz inkl. Umland hat der Berliner Stadtgebietsmarkt Berlin Nord einen Anteil von 6 % (2019: 9 %). Auf dem letzten Platz liegt Berlin Ost mit einem Anteil von 13,4 % bzw. 26.300 m² (2019 noch innerhalb des Berliner Stadtgebietes zweitplatziert mit 21,2 % bzw. 51.550 m²). Bezogen auf den Gesamtflächenumsatz inklusive Umland hat der Berliner Stadtgebietsmarkt Berlin Ost einen Anteil von 5 % (2019: 10 %).

Flächenumsatz Stadtgebiet und Umland

   - (bestehend aus Umland Nord, West, Süd und Ost)

Beim Blick auf alle fünf Regionen zeigt sich, dass „Berlin Umland Süd“ mit einem Anteil von 41 % (197.200 m²) am Gesamtflächenumsatz den größten Flächenabnehmer stellt. Im Vorjahr war die Region noch hinter dem zusammengefassten Berliner Stadtgebiet (Nord, West, Süd, Ost) zweitplatziert mit 33,4 % bzw. 167.920 m².

Auf dem zweiten Platz liegt das zusammengefasste Berliner Stadtgebiet mit 195.600 m² bzw. 40,7 % Anteil am Gesamtumsatz (2019: 48,5 % bzw. 243.720 m²). Drittplatziert ist Umland Ost mit einem Anteil von 7,2 % bzw. 34.400 m², im Vorjahr war es noch letztplatziert mit einem Anteil von 4,1 % (20.800 m²), gefolgt von Berlin Umland West mit einem Anteil von 6,6 % bzw. 31.700 m² (2019: 4,7 % bzw. 23.600 m²) und Berlin Umland Nord mit einem Anteil von 4,5 % bzw. 21.700 m² (2019: 9,2 % bzw. 46.260 m²).

Flächenumsatz nach Größenklassen

Den größten Flächenanteil steuert die Kategorie der Großflächen ab 10.001 m² bei (36 %, bzw. 173.800 m²), die von allen Kategorien mit 8 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr am deutlichsten zulegt. Auch im Vorjahr war dies die bedeutendste Kategorie mit einem Anteil von 28 %, bzw. 139.800 m². Betrachtet man die Anzahl der Deals, dann fallen in diese Kategorie 9 Mietvertragsabschlüsse. Das entspricht einem Anteil von 6 % bei insgesamt 151 von uns erfassten und ausgewerteten Deals.

Der zweitgrößte Anteil entfällt auf die Kategorie 3.001 bis 5.000 m², die mit 23 Vertragsabschlüssen (15 %) einen Anteil am Flächenumsatz von 20 % bzw. 97.800 m² erzielt. Im Vorjahr war sie lediglich viertplatziert mit 16 % bzw. 79.400 m². Erneut die drittgrößte Größenklasse stellen kleine bis mittlere Flächen von 1.001 bis 3.000 m² mit einem Anteil von 17 % bzw. 82.000 m² dar (2019: 21 % bzw. 106.400 m²). Bezogen auf den Anteil an abgeschlossenen Mietverträgen akkumuliert dieses Segment einen Anteil von 30 % (46) und damit die zweitmeisten Deals.

Das Größensegment 5.001 bis 10.000 m² steuert mit 10 Mietvertragsabschlüssen (7 %) einen Anteil von 17 % bzw. 79.700 m² bei und büßt gegenüber dem Vorjahr (zweitplatziert mit einem Anteil von 27 % bzw. 137.000 m²) mit 11 Prozentpunkten 2020 am meisten ein.

Letztplatziert sind die Kleinstflächen mit einem Anteil am Flächenumsatz von 10 % bzw. 47.400 m² (2019: 8 % bzw. 39.700 m²). Die kleinsten Flächen generieren mit 63 die meisten Deals unter allen Kategorien (42 %).

Knapp 110 der insgesamt 151 von uns erfassten Mietvertragsabschlüsse im Jahr 2020 entfallen auf das Segment der Flächen unter 3.001 m², die vorrangig im Stadtgebiet Berlin abvermietet wurden. Das zeigt die Stärke dieses Mikromarktes, der umsatzmäßig auf ähnlichem Niveau wie das südliche Umland liegt. Allerdings wurde hier derselbe Umsatz über wenige Großflächen realisiert.


Das könnte Sie ebenfalls interessieren:

Zum Marktbericht Deutschland 2020


Flächenumsatz nach Branchen

Durchgehend im 5-Jahresvergleich die bedeutendste Branche für den Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist der Handel. Die weiterhin führende Rolle bestätigt das abgelaufene Jahr mit einem Anteil von 37 % am Gesamtflächenumsatz bzw. 179.100 m² (2019: 33 %, bzw. 165.400 m²). Beim genaueren Blick unterteilt sich die Flächenabnahme 2020 mit 93.500 m² mit einem Anteil von 52 % auf E-Commerce/ Online- Handel (2019: 67 % bzw. 111.050 m²) und einen Anteil von 48 % auf den klassischen Handel ohne E-Commerce/ Online-Handel bzw. 85.600 m² (2019: 33 % bzw. 54.350 m²).

Zweitplatziert ist Industrie/Produktion mit einem Anteil von aktuell 29 % bzw. 137.700 m². Dies stellt einen Bedeutungszuwachs dar, da die Branche im Vorjahr noch letztplatziert war (Anteil in 2019: 18 %, bzw. 88.150 m²). Von allen Branchen legt Industrie/Produktion mit 11 Prozentpunkten am deutlichsten in 2020 zu. Unserer Beobachtung nach sind viele der Großabschlüsse von produzierenden Unternehmen abgeschlossen worden und dies unabhängig von der Tesla-Ansiedlung.

Die hohe Nachfrage aus dieser Branche ist unserer Einschätzung nach bislang für den Standort Berlin ungewöhnlich. Drittplatziert ist Logistik/Spedition mit einem Anteil von 26 % bzw. 124.200 m² (2019: 26 % bzw. 132.320 m²), gefolgt von der Sammelkategorie Sonstiges mit einem Anteil von 8 % bzw. 39.700 m².

Spitzen- und Durchschnittsmiete

Im 5-Jahresvergleich hat sich die Spitzenmiete sehr dynamisch entwickelt und erreicht 2020 ihren vorläufigen Höhepunkt von 7,20 €/m² und liegt damit 14,6 % über dem 5-Jahresschnitt von 6,28 €/m². Im Vorjahr wurde der damalige 5-Jahresschnitt von 5,78 €/m² um ganze 21,1 % übertroffen, somit steigen die Spitzenpreise zuletzt recht deutlich an.

Im 5-Jahresvergleich haben wir 2018 die deutlichste Verteuerung mit 23,6 % auf 6,80 €/m² verzeichnet, 2017 um 12,2 % auf 5,50 €/m² und 2016 um 4,3 % auf 4,90 €/m² (kommend von 4,70 €/m² in 2015). 2019 und 2020 fallen die Erhöhungen dagegen mit jeweils 2,9 % auf 7,00 €/m², respektive 2,9 % auf 7,20 Euro/ m² vergleichsweise moderat aus.

Ebenfalls dynamisch entwickelt hat sich die Durchschnittsmiete, welche sich in der 5-Jahresbetrachtung ebenfalls durchgehend verteuerte, jüngst um den jedoch niedrigsten prozentualen Zuwachs von 1,7 % auf den vorläufigen Höchststand von 5,90 €/m² (kommend von 5,80 €/m² in 2019). Der 5-Jahresschnitt von aktuell 5,12 €/m² wird um 15,2 % übertroffen. Im Vorjahr wurde der damalige 5-Jahresschnitt von 4,70 €/m² um ganze 23,4 % übertroffen (2019: Durchschnittsmiete von 5,80 €/m²).

Wie bei der Spitzenmiete wurde der höchste Anstieg 2018 mit 22,2 % auf 5,50 €/m² verzeichnet, gefolgt von 2017 (+15,4 % auf 4,50 €/m²) und 2019 (+5,5 % auf 5,80 €/m²) sowie 2016 (+2,6 % auf 3,90 €/m², kommend von 3,80 €/m² in 2015). Da sich Spitzenmiete und Durchschnittsmiete in der Tendenz ähnlich entwickeln (beide wachsen durchgehend um ähnliche Raten), ist der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete in Höhe von aktuell 1,30 €/m² auf dem Niveau der Vorjahre: 2018 lag der Abstand bei 1,30 €/m², 2019 bei 1,20 €/m².

Wesentliche Umsatzbringer

Ceva, Logistik, 53.717 m² (Neubau; Grund: Expansion)
Rewe, Handel, ca. 20.000 m² (Neubau; Grund: Expansion)
Rhenus, Logistik, 17.329 m² (Neubau; Grund: Expansion)
Gestamp, Produktion, 14.980 m² (Bestand; Grund: Neugeschäft)
Vivantes, Logistik, ca. 13.750 m² (Neubau; Grund: Zusammenschluss von Abteilungen)

Mietpreisspannen 2020 (€/m²)

- Logistikimmobilienmarkt Berlin


Weitere Mietpreiskarten:

Fordern Sie den kompletten Marktbericht als PDF an