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Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen im Großraum Berlin* für 2019

Der Logistikmarkt Berlin hat das beste Jahr seit der Datenerhebung verzeichnet und erstmals die 500.000 qm-Marke geknackt. Im Vergleich zum Vorjahr hat die Metropolregion mit einem durch alle Marktteilnehmer erzielten Flächenumsatz von 502.300 qm Logistik- und Industriefläche um 14 % (2018: 442.200 qm) zugelegt. Gleichzeitig ist der Fünfjahresschnitt von rd. 443.700 qm um 13 % übertroffen worden.

In den vergangenen zwölf Monaten haben Bestandsimmobilien mit einem Umsatz von 277.200 qm um 63 % zugelegt (2018: 169.970 qm). Neubau-Logistikflächen haben aufgrund von weniger Fertigstellungen mit einem Volumen von 225.100 qm rund 17 % weniger im Vorjahresvergleich zum Ergebnis beigetragen. 2020 rechnen wir hingegen mit einem dynamischen Neubauvorhaben und einer höheren Fertigstellungsquote.

 
Logistik Immobilien Marktbericht

Flächenumsatz nach Regionen

Den Gesamtflächenumsatz teilen sich nahezu hälftig die im Vergleich zum Vorjahr erstarkte innerstädtische Region Berlin (49 %, 243.720 qm; 2018: 35 %; 155.800 qm) und das Umland (51 %, 258.580 qm). Noch nie wurde fast die Hälfte des Umsatzes im Stadtgebiet erzielt. Das ist vorrangig dem guten Abschneiden des kleinen Segments mit Flächeneinheiten bis zu 3.000 qm geschuldet.

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Flächenumsatz nach Größenklassen

Kleine Flächeneinheiten konnten bis 3.000 qm mit 146.100 qm bzw. 29 % erstmals den Bärenanteil zum Jahresergebnis beisteuerten (2018: 12 %; rd. 52.100 qm). Die Großfläche, d. h. Einheiten ab 10.001 qm, hat im Vergleich zum Vorjahr stark nachgelassen (2019: 28%, 139.800 qm; 2018: 62 %, 275.800 qm), aufgrund von Flächenmangel in den richtigen Lagen, zudem waren verhältnismäßig wenig Großgesuche unterwegs. 27 %, d. h. 137.000 qm, hat das Segment 5.001 bis 10.000 qm beigesteuert (2018: 16 %, rd. 71.000 qm) und die Größenklasse 3.001 bis 5.000 qm insgesamt 16 % (79.400 qm; 2018: 10 %; ca. 43.300 qm).

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Flächenumsatz nach Branchen

Der Handel bleibt wie im Vorjahr der stärkste Nachfrager unter allen Branchen (2019: 33 %, 165.400 qm: 2018: 45 %, 196.800 qm). Beim genauen Blick zeigt sich jedoch, dass der Online- Handel (2019: 67 %, 111.050 qm) gegenüber dem klassischen Handel (2019: 33 %; 54.350 qm; 2018: 51 %; 99.760 qm) ordentlich dazugewonnen hat.

Logistikdienstleister belegen erneut den zweiten Platz (2019: 26 %, 132.320 qm; 2018: 24 %; 105.470 qm), die zum großen Teil auch für den E-Commerce tätig sind, um die bestellten Waren an die Endkonsumenten auszuliefern. Die Branche produzierendes Gewerbe hat weiter zulegen können (2019: 18 %, 88.150 qm; 2018: 16 %; 72.850 qm). Zukünftig wird das Thema E-Mobilität und damit produzierende Unternehmen in der Metropolregion Berlin aufgrund der Ansiedlung von Tesla eine größere Rolle spielen.

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Mietpreise 2019

Sowohl die Spitzenmiete (7 Euro/qm; + 3 %) als auch die Durchschnittsmiete (5,80 Euro/qm; + 5 %) haben sich im Vergleich zum Vorjahr verteuert. In Spandau und Potsdam wurden von uns Spitzenmieten für Gewerbeparks von 8 Euro/qm registriert. An diesen Standorten werden Neubauflächen auf Brownfields geplant bzw. errichtet, die Ende 2020 auf den Markt kommen werden.

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Relevante Abschlüsse im Jahr 2019

Amazon, 31.000 qm (Expansion)
Microvast, 15.600 qm (Expansion)
Kühne und Nagel, 15.500 qm (Expansion)
Bosch, 13.000 qm (Expansion)
KW Fullfilment, 12.000 qm (Expansion)

Prognose 2020

Aufgrund des Flächenmangels und der gestiegenen Mieten wird der Markt nur schwer an das Rekordergebnis von 2019 herankommen. Wir gehen 2020 von einer Vermietungsleistung bis zu 400.000 qm aus – da ist die Ansiedlung in einem zweitstöckigen Komplex für Tesla noch nicht enthalten.


Mietpreise 2019 in €/m²

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Alle Karten

Fakten

  • Rekordumsatz: Berliner Logistikmarkt überschreitet erstmals 500.000 qm-Marke
  • + 14 % gegenüber Vorjahr und + 13 % über Fünfjahresschnitt
  • Vermietung in Bestandsimmobilien legt um 63 % zu, Neubausegment gibt um 17 % nach
  • Novum: Berliner Stadtgebiet trägt Hälfte des Flächenumsatzes bei
  • Prognose 2020: Ergebnis von 400.000 qm erwartet


Berlin zählt zu einem wachsenden Logistikstandort und ist DER Start-Up-Standort Europas. Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen im Umland wie folgt: im Norden bis Neuruppin, Oranienburg, Eberswalde; im Osten: Straußberg, Fürstenwalde; im Süden: Ludwigsfelde/Großbeeren, Zossen, Königs Wusterhausen; im Westen: Brieselang, Wustermark, Werder.


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Geographisch gehört der Großraum Berlin zu einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt für die Ost-West-Verbindung sowie für Nord-Süd-Autobahnen und beinhaltet neun Autobahnen (A100 (Stadtautobahn), A9, A10, A11, A12, A13, A24, B96(a), B101), Binnenhäfen und Flughäfen.



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