X

Realogis veröffentlicht Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen im Großraum Berlin für 2018

Laut Realogis ist es dem Berliner Logistik- und Industrieimmobilienmarkt* mit einem Flächenumsatz von ca. 442.200 qm gelungen, sein gutes Vorjahresergebnis um 7 % zu toppen (2017:412.000 qm). Gleichzeitig gilt der von allen Marktteilnehmern im vergangen Jahr erzielte Vermietungsumsatz als zweitbestes Ergebnis der letzten fünf Jahren und liegt 9 % über dem 5-Jahresdurchschnitt von ca. 405.200 qm. Treibende Kraft war vor allem der Neubausektor, der 272.200 qm bzw. einen Anteil von 61 % beigesteuert hat.

 
Logistik Immobilien Marktbericht

Flächenumsatz nach Regionen

Über die Hälfte des Flächenumsatzes wurde laut des Logistikimmobilienexperten Realogis im südlichen Berliner Umland generiert. Aufgrund der Verfügbarkeit von großvolumigen Einheiten zur industriellen und logistischen Nutzung wurden insgesamt 227.700 qm (51 %) neu abvermietet. Ab der zweiten Jahreshälfte stagnierte jedoch die Nachfrage in diesem Segment aufgrund von fehlenden Arbeitskräften und der Orientierung von Unternehmen in Richtung Stadtzentrum, um kurze Wege zu den Endkunden zu realisieren.

Logistik Immobilien Marktbericht

Ganzjährig ungebrochen hoch hingegen blieb die Nachfrage innerhalb der Berliner Stadtgrenzen – und dies in allen Flächeneinheiten. Jedoch ist das Angebot insbesondere an neuwertigen Flächen stark begrenzt. Aufgrund dieser Einschränkungen konnte diese Region nur ca. 155.800 qm (35 %) zum Gesamtumsatz beitragen. Auf Platz 3 folgt die Region Ost mit 10 % (45.700 qm).

Flächenumsatz nach Größenklassen

Mit ca. 275.800 qm steuerten Vertragsabschlüsse in der gängigen Größenklasse größer 10.000 qm den Bärenanteil zum Gesamtergebnis bei (62 %) bei, wovon mehr als die Hälfte sogar über 20.000 qm umfassen. Zu den Top-3-Flächenabnehmern des Jahres zählten Decathlon (45.000 qm), DHL (40.000 qm) und Chefs Culinar (40.000 qm).

Logistik Immobilien Marktbericht

Mietvertragsabschlüsse in der Einheit 5.001 qm bis 10.000 qm erzielten 2018 einen Umsatz von ca. 71.000 qm (16 %). Den geringsten Beitrag leisteten Flächen unter 1.000 qm (ca. 14.000 qm, knapp 3 %). Die zwei Größenordnungen 3.001 bis 5.000 qm (38.000 qm) sowie 1.001 bis 3.000 qm (43.300 qm) lagen prozentual nahezu auf gleichem Niveau.

Flächenumsatz nach Branchen

Größter Flächenabnehmer ist erneut der Handel, der seine Führungsrolle mit einem Anteil von 45 % (ca. 197.000 qm) verteidigte, wovon 100.000 qm auf die E-Commerce-Branche bzw. den Online-Handel entfielen. Auf Platz 2 und 3 folgen Logistikdienstleister und Produktionsunternehmen, die 2018 Mietverträge mit einem jeweiligen Gesamtvolumen von 105.500 qm (24 %) bzw. 73.000 qm (16 %) abschlossen.

Logistik Immobilien Marktbericht

Mietpreise

Die Dynamik auf dem Berliner Logistikmarkt innerhalb der Stadtgrenzen spiegelt sich auch sehr anschaulich in der Entwicklung der Mietpreise wieder. Mit einem Plus von 24 % ist die Spitzenmiete 2018 kräftig angestiegen und liegt mittlerweile bei 6,80 Euro/qm. Eine ähnlich hohe Zunahme verzeichnete auch die Durchschnittsmiete, die sich gegenüber dem Vorjahresniveau um 22 % verteuert hat und sich gegen Ende des Jahres bei 5,50 Euro/qm einpendelte. Damit hat der Berliner Logistikmarkt das Niveau der Top-7-Logistikmärkte erreicht und liegt nunmehr auf ähnlichem Niveau wie Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart.

In den Jahren zuvor boten sich Nutzern immer wieder gute Gelegenheiten in leergezogenen, günstigen Flächen. Das ist nunmehr aufgrund der nahezu Vollvermietung fast ausgeschlossen und Flächen unter 4,00 Euro/qm sind eine Seltenheit. Zudem sind die Baukosten deutlich gestiegen, was auch in Um- oder Ausbauten von Bestandsimmobilien zum Tragen kommt.

Logistik Immobilien Marktbericht

Relevante Abschlüsse 1. Halbjahr 2018

1. Decathlon, Ludwigsfelde, 45.000 qm (Expansion)
2. DHL, Ludwigsfelde, 40.000 qm (Expansion)
3. Chefs Culinar, Ludwigsfelde, 40.000 qm (Expansion)
4. Rewe, Berlin, 32.800 qm (Verlängerung)
5. Defshop, Ludwigsfelde, 20.000 qm (Expansion)
6. Zalando, Ludwigsfelde, 20.000 qm (Expansion)
7. Amazon, Berlin Süd, 14.600 qm (Expansion)

Prognose 2019

Die Spitzenmiete wird im laufenden Jahr zwar an der 7,00 Euro/qm-Marke kratzen, sie aber nicht übersteigen und auch die Durchschnittsmiete wird halbwegs konstant bleiben und sich maximal auf 5,80 Euro/ qm erhöhen. Aufgrund der aktuellen nachlassenden Flächenverfügbarkeit geht Realogis 2019 von einer Vermietungsleistung zwischen 350.000 bis 400.000 qm aus.


Mietpreise 2019 in €/m²

Logistik Immobilien Marktbericht

Alle Karten

Fakten

  • Berliner Logistik- und Industrieimmobilienmarkt toppt Vorjahresergebnis
  • Projektentwicklungen steuern über 60 % zum Gesamtergebnis bei
  • Südliches Berliner Umland ungebrochen stark
  • Flächensegment „>10.000 qm“ mit Bärenanteil
  • Handel bestätigt Führungsrolle
  • Spitzenmiete verteuert sich um 24 %
  • Prognose 2019: rückläufiges Ergebnis um bis zu 15 % aufgrund von Flächenmangel


Berlin zählt zu einem wachsenden Logistikstandort und ist DER Start-Up-Standort Europas. Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen im Umland wie folgt: im Norden bis Neuruppin, Oranienburg, Eberswalde; im Osten: Straußberg, Fürstenwalde; im Süden: Ludwigsfelde/Großbeeren, Zossen, Königs Wusterhausen; im Westen: Brieselang, Wustermark, Werder.


Logistik Immobilien Marktbericht

Geographisch gehört der Großraum Berlin zu einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt für die Ost-West-Verbindung sowie für Nord-Süd-Autobahnen und beinhaltet neun Autobahnen (A100 (Stadtautobahn), A9, A10, A11, A12, A13, A24, B96(a), B101), Binnenhäfen und Flughäfen.



Download PDF

Logistik Immobilien Marktbericht