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Realogis veröffentlicht Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen im Großraum Berlin für das 1. Halbjahr 2018

Laut des Immobilienberatungsunternehmens Realogis erreicht der Vermietungsmarkt für Lager- und Logistikflächen im Großraum Berlin* mit einem Flächenumsatz von 183.000 qm das drittbeste Ergebnis innerhalb der letzten fünf Jahre. Im Vergleich zum vorjährigen Rekordergebnis (H1 2017: 289.000 qm) gab der Umsatz um 37 % nach, liegt aber nur 7 % unter dem 5-Jahresdurchschnitt (ca. 195.800 qm).

Für die Entwicklung gab es vier Gründe. Erstens wurden im Vorjahreszeitraum deutlich mehr Großabschlüsse gezeichnet, diese werden in 2018 erst in der zweiten Jahreshälfte erwartet. Zweitens ist die innerstädtische Flächenverfügbarkeit sehr niedrig. Drittens sank die Nachfrage im Umland und viertens wird dort ein Neubauvolumen von mehr als 100.000 qm erst in den kommenden Monaten fertig gestellt und ist erst dann kurzfristig bezugsfertig.

Zwar ist der Anteil von E-Commerce am Gesamtumsatz mit ca. 58.000 qm (32 %) nach wie vor marktentscheidend. Auffällig gegenüber den Vorjahren ist jedoch das veränderte Nutzerverhalten der E-Commerce Branche. Die meisten Onlinehandel-Unternehmen haben sich im aktuellen Wirtschaftszyklus bereits schon im Großraum Berlin angesiedelt – die letzten größeren Abschlüsse wurden 2017 verzeichnet. Derzeit wird aufgrund des Mitarbeitermangels eher eine Bereinigung erkennbar.

Während Anmietungen in spekulativen Neubauten mit 109.000 qm Fläche immer noch den Löwenanteil des Umsatzes darstellten (60 %), gaben sie im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (196.500 qm) um 44 % nach.

Aufgrund des innerstädtischen Flächenmangels erreicht die Spitzenmiete hier erstmals die 7,50 Euro/qm-Marke und erhöht sich damit innerhalb von einem Jahr um 1 Euro/qm. Im Umland wurden Höchstmieten von bis zu 4,35 Euro/qm für moderne Logistikeinheiten ab 5.000 qm registriert.

Mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes des Jahres 2017 von 412.000 qm wurde in Neubau- projekten erzielt. Einer der wesentlichen Treiber für diese Entwicklung ist der florierende E-Commerce. Als besonders attraktiv haben sich in diesem Jahr moderne Logistikimmobilien erwiesen, die eine hohe Nutzungsflexibilität und eine unmittelbare Nähe zu den jeweiligen Kunden der neuen Mieter mit sich bringen. Nationale und internationale Projektentwickler haben diesen Trend erkannt: 2017 wurden Neubauflächen im südlichen Berlin fertig gestellt, die dem Angebotsmangel an modernen Logistikimmobilien entgegenwirken.

 
Logistik Immobilien Marktbericht

Flächenumsatz nach Regionen

Rund ein Drittel des Flächenumsatzes fand in den ersten sechs Monaten im Berliner Stadtgebiet statt (59.900 qm, 33 %). Umsatzstärkste Region war hingegen aufgrund des vorhandenen Angebotes der Süden (118.400 qm, 65 %). Allerdings geht hier mittlerweile die Nachfrage seitens der Nutzer aufgrund von mangelnder Verfügbarkeit an Mitarbeitern zurück.

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Flächenumsatz nach Größenklassen

Im ersten Halbjahr ist die Umsatzleistung zu 45 % (rd. 82.000 qm) den drei Abschlüssen über 10.000 qm geschuldet und zu 32 % (ca. 58.000 qm) den Flächen in der Größenordnung zwischen 5.000 qm und 10.000 qm. Den minimalen Anteil von 3 % (ca. 5.000 qm) haben die Flächen unter 1.000 qm ausgemacht.

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Flächenumsatz nach Branchen

Während der Handel seit drei Jahren eine führende Rolle einnimmt, trug er im ersten Halbjahr mit rund 70.000 qm Flächen nur noch 38 % zum Gesamtergebnis bei und gab damit um mehr als die Hälfte gegenüber dem Vorjahreszeitraumergebnis nach. Auf Rang 2 platziert sich die Logistikbranche (33 %, 61.000 qm), was vorrangig dem Vertragsabschluss von DHL in Ludwigsfelde mit 40.000 qm geschuldet ist. Das Logistikunternehmen ist Eigennutzer und wird sein Gebäude auf einem selbsterworbenen Grundstück errichten.

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Relevante Abschlüsse 1. Halbjahr 2018

1. DHL, Ludwigsfelde, 40.000 qm
2. Defshop, Ludwigsfelde, 20.000 qm
3. Amazon, Berlin Süd, 14.600 qm
4. Logistiker, Großbeeren, 9.600 qm


Mietpreise 1. Halbjahr 2018 in €/m²

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Prognose 2018

Weitere geplante Neubauvorhaben in Hoppegarten, Wustermark und Ludwigsfelde mit ca. 130.000 qm befinden sich der Pipeline und sollten 2019/20 fertig gestellt werden.

Da einige Großabschlüsse vor der Tür stehen, geht Realogis davon aus, dass der Berliner Markt bis Jahresende erneut die 400.000 qm-Marke schafft. Spannend wird die weitere Entwicklung der Handelsunternehmen, die zum Sprung an die Spitze der Flächenabnehmer ansetzen.

Fakten

  • Drittbestes Ergebnis im 5-Jahresdurchschnitt: Aber städtischer Flächenmangel führt zu -37 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum
  • Löwenanteil der Anmietungen immer noch in spekulativen Neubauten
  • E-Commerce vorerst gesättigt durch Mitarbeitermangel
  • Innerstädtische Spitzenmiete springt um 1 Euro/qm erstmals auf 7,50 Euro/qm
  • Berliner Süden mit voller Pipeline: kurzfristige Verfügbarkeit von 100.000 qm in spekulativen Neubauten
  • Prognose für das Gesamtergebnis 2018: Gesamtumsatz von 400.000 qm möglich


Berlin zählt zu einem wachsenden Logistikstandort und ist DER Start-Up-Standort Europas. Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen im Umland wie folgt: im Norden bis Neuruppin, Oranienburg, Eberswalde; im Osten: Straußberg, Fürstenwalde; im Süden: Ludwigsfelde/Großbeeren, Zossen, Königs Wusterhausen; im Westen: Brieselang, Wustermark, Werder.


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Geographisch gehört der Großraum Berlin zu einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt für die Ost-West-Verbindung sowie für Nord-Süd-Autobahnen und beinhaltet neun Autobahnen (A100 (Stadtautobahn), A9, A10, A11, A12, A13, A24, B96(a), B101), Binnenhäfen und Flughäfen.



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