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Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen im Großraum Berlin* für das Gesamtjahr 2017

Berlin ist einer der attraktivsten Märkte für Industrie, Handel und Logistik in Deutschland. Seit drei Jahren in Folge liegt der jährliche Vermietungs- umsatz an Lager-, Logistik- und Produktionsflächen laut Analyse von Realogis Berlin bei ca. 400.000 qm und präsentiert sich damit in sehr robuster Verfassung.

Aufgrund der Infrastruktur und einer unmittelbaren Verkehrsanbindung an andere Berliner Gebiete waren Flächen im südlichen Umland besonders gefragt. Gleichzeitig war auch die innerstädtische Nachfrage nach Flächen hoch. Das hat zu einem Anstieg der Spitzenmiete an der Stadtautobahn A100 auf 6,50 €/qm geführt.

Mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes des Jahres 2017 von 412.000 qm wurde in Neubau- projekten erzielt. Einer der wesentlichen Treiber für diese Entwicklung ist der florierende E-Commerce. Als besonders attraktiv haben sich in diesem Jahr moderne Logistikimmobilien erwiesen, die eine hohe Nutzungsflexibilität und eine unmittelbare Nähe zu den jeweiligen Kunden der neuen Mieter mit sich bringen. Nationale und internationale Projektentwickler haben diesen Trend erkannt: 2017 wurden Neubauflächen im südlichen Berlin fertig gestellt, die dem Angebotsmangel an modernen Logistikimmobilien entgegenwirken.

 

Logistik Immobilien Marktbericht

Übersicht der Mietpreise nach Lage im Großraum Berlin

Innenstadt: entlang der Stadtautobahn zwischen Beusselmarkt und Neukölln: 6,00 – 6,50 €/qm; Lichtenberg/Rhinstraße: 4,00 - 4,50 €/qm (Altbestand), 5,00 – 5,50 €/qm (hochwertige Immobilien) ; Reinickendorf/Tegel: 5,00 – 6,00 €/qm

Umland: Schönefeld/Ludwigsfelde/Großbeeren: 4,20 €/qm; Oranienburg: 3,00 – 4,00 €/qm

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Prognose 2018

Für 2018 prognostiziert Realogis Berlin bei einer weiterhin stabilen Marktlage einen Flächenumsatz zwischen 390.000 qm und 420.000 qm. Es werden Abschlüsse in den Größensegmenten zwischen 5.000 bis 15.000 qm erwartet (einer davon wurde bereits Anfang 2018 im Süden Berlins mit ca. 10.000 qm über Realogis realisiert), allerdings wenige über 20.000 qm.

Im Umland verzeichnet Realogis 2018 neben den Großgesuchen immer mehr kleinteiligere Nachfrage (zwischen 2.500 – 3.500 qm), die jedoch kaum bedient werden kann, weil zu Jahresbeginn Flächen erst ab dem Segment größer 5.000 qm verfügbar sind. Gleichzeitig verzeichnet die Analyse einen Trend für Kleingesuche zwischen 800 – 2.000 qm, die hauptsächlich von Nutzern aus dem produzierenden Gewerbe und von expandierenden Jungunternehmen ausgehen.

Innerstädtische Logistik ist im Segment 1.000 – 2.000 qm stark vertreten, wobei die Gesuche auch immer großflächiger – d. h. ab 5.000 qm – ausfallen. Um diese steigende Nachfrage bedienen zu können, werden zukünftig nachhaltige Lösungsansätze für die innerstädtische Citylogistik noch gefragter sein.

Im Rahmen des kontinuierlich wachsenden ECommerce und der fortschreitenden Digitalisierung nimmt auch der Wettbewerb bei Zustell- geschwindigkeiten und Serviceleistungen zu. Immer kleinere Liefermengen müssen mit höheren Frequenzen die Endverbraucher erreichen. Dadurch verändern sich auch die Anforderungen an die Logistikimmobilien. Hierzu zählt beispielsweise eine höhere Anzahl an Sprinter-Toren und Sprinter-Stellplätzen. Auch hat die E-Mobilität die Logistikimmobilien erreicht, so dass mittlerweile ein erhöhter Bedarf an Ladestationen für E-Autos verzeichnet wird. Seitens Realogis wird davon ausgegangen, dass das Thema Nachhaltigkeit durch „saubere Lieferung“ („green delivery“) zukünftig noch weiter in den Vordergrund rücken wird.

Relevante Abschlüsse 2017

1. Asos, Großbeeren, ca. 43.000 qm
2. dm-drogerie markt, Wustermark, ca. 25.000 qm
3. BLG Logistik, Falkensee, ca. 22.000 qm


Fakten

  • Prognose 2018: Flächenumsatz zwischen 390.000 qm und 420.000 qm
  • Größensegmente zwischen 5.000 – 15.000 qm im Fokus
  • Stabiler Flächenumsatz von 412.000 qm in 2017: zweithöchster Wert innerhalb der letzten fünf Jahre
  • Hohe innerstädtische Nachfrage durch stark wachsenden E-Commerce


Berlin zählt zu einem wachsenden Logistikstandort und ist DER Start-Up-Standort Europas. Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen im Umland wie folgt: im Norden bis Neuruppin, Oranienburg, Eberswalde; im Osten: Straußberg, Fürstenwalde; im Süden: Ludwigsfelde/Großbeeren, Zossen, Königs Wusterhausen; im Westen: Brieselang, Wustermark, Werder.


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Geographisch gehört der Großraum Berlin zu einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt für die Ost-West-Verbindung sowie für Nord-Süd-Autobahnen und beinhaltet neun Autobahnen (A100 (Stadtautobahn), A9, A10, A11, A12, A13, A24, B96(a), B101), Binnenhäfen und Flughäfen.



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