Während 2019 der Flächenumsatz noch 22 % und 2020 noch 16 % unter dem 5-Jahresschnitt (578.800 m² bzw. 584.660 m²), ist er 2021 mit 596.000 m² erstmals wieder um 10 % übertroffen worden.

Zwischen Januar und Dezember 2021 hat Realogis insgesamt 113 Abschlüsse aller Marktteilnehmer registriert. Dabei sticht die hohe Anzahl an Großabschlüssen hervor. Allein die Top-5 Abschlüsse tragen 189.400 m² bzw. 28,9 % zum gesamten Jahresumsatz bei.

Neue Player bei den Nutzergruppen und veränderte Parameter für die Immobilen
„Wir haben 2021 sich stark ähnelnde Gesuche von unterschiedlichen Lebensmittellieferdiensten erhalten. Diese Gesuche waren pandemiebedingt nicht unerwartet, jedoch in der Anzahl und als neue Marktteilnehmer in diesem Segment haben sie uns doch auch überrascht“, berichtet Adriano Borgia, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Frankfurt GmbH.

Damit einher gehen auch Änderungen bei den Parametern für Top-Logistik-Neubauten. „Sprinterrampen und Stellplätze bzw. Freiflächen werden immer wichtiger und stark nachgefragt. Express- und Lebensmittellieferdienste setzen auf hohe Sprinterverkehre und die Immobilienprojektentwickler gehen darauf ein“, so Adriano Borgia. „Da die Grundstücksausnutzung für die Entwickler und Eigentümer nicht so optimal sind, erwarten wir als Folge zukünftig einen höheren Mietpreis für diese Objekte.“

Teilmarkt Rhein-Main Ost hoch im Kurs
Größter regionaler Flächenabnehmer war 2021 die Region Rhein-Main-Ost mit 261.500 m² bzw. einem Anteil von 40 %, die damit mit 9,1 Prozentpunkten den deutlichsten Bedeutungszuwachs unter allen Marktgebieten für sich reklamiert (2020: 152.200 m² bzw. 30,9 %). Mit der Hager Group, ID Logistics, PepsiCo Deutschland sowie B+S sind vier der Top-5 Umsatzbringer hier verortet (bzw. 157.400 m² oder 60 % des Flächenumsatzes in Rhein-Main-Ost).

Platz zwei belegt die im Vorjahr erstplatzierte Region Rhein-Main-Süd mit 254.500 m² bzw. 38,8 %, die mit 7,9 Prozentpunkten 2021 am stärksten an Umsatz einbüßt (2020: 230.000 m², 46,7 %).

Drittgrößter Flächenabnehmer ist das Stadtgebiet Frankfurt mit 48.600 m² bzw. 7,4 % Anteil am Gesamtvolumen. Das Stadtgebiet Frankfurt kann damit seinen absoluten Flächenumsatz mehr als verdoppeln und legt um 2,7 Prozentpunkte zu (2020: 23.200 m² bzw. 4,7 %).

Rhein-Main-Nord mit dem Abschluss von DHL über 32.000 m² in Florstadt als wesentlichen Umsatzbringer stellt 44.900 m² bzw. 6,8 % (+2,4 Prozentpunkte; 2020: 21.800 m² bzw. 4,4 %). Rhein-Main-West kommt auf 34.900 m² bzw. 5,3 % und damit auf einen Verlust von -5,8 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (2020: 54.600 m² bzw. 11,1 %). Letztplatziert ist wie im Vorjahr der Teilmarkt Mainz/Wiesbaden mit 11.400 m² bzw. 1,7 % (-0,4 %; 2020: 10.500 m² bzw. 2,1 %).

Logistik / Spedition nutzt jeden zweiten Quadratmeter
2020 noch zweitplatziert, nutzt die Branche Logistik/ Spedition 2021 mit einem Flächenvolumen von 327.800 m² bzw. 50 % jeden zweiten neu belegten Quadratmeter. Absolut betrachtet verdreifacht sich das Ergebnis dieser Branche nahezu, die mit 28,1 Prozentpunkten den höchsten Zuwachs im Marktanteil aufweist, kommend von 21,9 % bzw. 108.000 m² in 2020. Auch unter den 5-Top-Deals ist die Branche mit gleich vier Abschlüssen führend, sie vereinen 149.400 m² bzw. 45,6 % des Flächenumsatzes der Branche auf sich und tragen wesentlich zum guten Abschneiden bei.

Zweitplatziert ist der zuvor erstplatzierte Handel mit einem Anteil von 39 % bzw. 255.800 m². Auch wenn er absolut leicht zulegen konnte, büßt der Handel im Vergleich zum Vorjahr um 8,8 Prozentpunkte an Bedeutung ein, kommend von 47,8 % bzw. 235.200 m². Einer der Top-Abschlüsse mit 40.000 m² in einem Hammersbacher Neubauobjekt (Hager Group) entfällt in dieses Segment.

Es folgen die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 6,8 % bzw. 44.800 m² (-3,5 Prozentpunkte; 2020: 51.100 bzw. 10,4 %) sowie der deutlichste Verlierer des abgelaufenen Jahres, die zuvor drittplatzierte Branche Industrie/Produktion (4,2 % bzw. 27.300 m²). Mit -15,7 Prozentpunkten bricht sie am deutlichsten ein (2020: 19,9 % bzw. 98.000 m²). Wurde 2020 noch knapp jeder fünfte Quadratmeter hier umgesetzt, sind es 2021 nur rund jeder 25te, absolut bricht der Flächenumsatz um knapp 72 % ein.

Knapp 75 % aller Flächen entfallen auf die Flächenkategorie ab 5.000 m²
Der Trend zur Großfläche setzt sich auch 2021 fort. Mit einem Anteil von 74,4 % steht die Größenklasse ab 5.000 m² mit Abstand 2021 auf dem Siegertreppchen. Bereits im Vorjahreszeitraum erstplatziert mit einem Anteil von 68,9 % bzw. 339.400 m², verzeichnet diese Größenklasse den höchsten Zuwachs unter allen Flächensegmenten in Höhe von 5,5 Prozentpunkten. 30 der 113 verzeichneten Abschlüsse entfallen auf diese Kategorie (27 %), hiervon auch alle Top-5 Abschlüsse, die insgesamt 189.400 m² beitragen (bzw. 38,8 % des Flächenumsatzes dieser Größenklasse).

Die Größenklasse zwischen 3.001 und 5.000 m² kommt 2021 auf ein Flächenvolumen von 70.100 m² bzw. 10,7 % und büßt -3,4 Prozentpunkten im Vorjahresvergleich ein

(2020: 69.300 m² bzw. 14,1 %). Mit 18 Abschlüssen entfallen 16 % auf diese Kategorie.

Das Segment zwischen 1.001 und 3.000 m² stellt 2021 mit 45 Abschlüssen anzahlmäßig die meisten aller Verträge (40 %) und belegt hinsichtlich des Flächenvolumens von 84.100 m² bzw. 12,8 % den zweiten Platz (-2,0 Prozentpunkte; 2020: 73.200 m² bzw. 14,9 %). Kleine Flächen unter 1.000 m² akkumulieren mit 20 Abschlüssen (18 % aller Verträge) 13.700 m² bzw. 2,1 % des Gesamtflächenvolumens.

Spitzen- und Durchschnittsmieten erreichen Höchstwerte
Die Spitzenmiete für Industrie- und Logistikimmobilien im Großraum Frankfurt am Main ist laut Realogis 2021 um 1,4 % auf den vorläufigen Höchststand von 7,10 Euro/m² gestiegen und verteuert sich damit leicht um 1,4 %. Gleichzeitig liegt sie 4,7 % über dem 5-Jahresschnitt von 6,78 Euro/ m².

Die Durchschnittsmiete steigt auf den neuen vorläufigen Höchstwert von 5,25 Euro /m². Die Verteuerung von 6 %, kommend von 4,95 Euro /m² aus 2020, stellt die höchste Verteuerung der letzten fünf Jahre dar. Nachdem die Durchschnittsmiete im Vorjahr fast auf dem Wert des 5-Jahresschnitss von 4,91 Euro/m² lag, übertrifft der Durchschnittsmietpreis den 5-Jahresschnitt von aktuell 5,00 €/m² um 5 %.

Durchschnitts- und Spitzenmiete nähern sich jüngst an: Ende 2020 lag der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsmietpreis im Großraum Frankfurt in Euro pro Quadratmeter noch bei 2,05 €/m², Ende 2021 sind es 1,85 €/m².

Preissteigerungen für nachhaltige Immobilien im Rhein-Main-Gebiet erwartet
„Hochwertige Logistikimmobilien werden seit Jahren meist nach DGNB Silber oder Gold gebaut. Bei Spitzenmieten von 7,50 Euro/ m² würde eine noch stärker an den Nachhaltigkeitsfaktoren orientierten Platin-Zertifizierung eine weitere Erhöhung bedeuten“, erklärt Adriano Borgia. „Wir nehmen an, dass auch zunehmend die Mieter an nachhaltigen Gebäudekonzepten interessiert werden sein und gehen davon aus, dass so zukünftig die Akzeptanz, dafür einen etwas höheren Mietpreis in Kauf zu nehmen, steigt. Letztlich stellt dies für beide Seiten einen Mehrwert dar.“

„Es wird immer mehr darauf geachtet, auch ESG-Faktoren bei der Suche nach den passenden Immobilien zu berücksichtigen“, ergänzt Julian Petri. „Dies ist beobachten wir derzeit hauptsächlich bei größeren Unternehmen und Konzernen. Wir können uns jedoch gut vorstellen, dass die Bereiche Umwelt, Soziales und Unternehmensführung auch für kleinere Unternehmen eine immer größere Rolle spielen werden.“

Grafiken: Die von Realogis erstellten und verwendeten Grafiken enthalten zwecks besserer Übersichtlichkeit gerundete Werte, basieren aber auf den im Text verwendeten genauen Zahlen.

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REALOGIS. Die Nr. 1 bei Industrie- und Logistikimmobilien

Die REALOGIS Unternehmensgruppe ist Deutschlands führende Adresse für die Beratung und Vermittlung von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken. 2005 gegründet, kennt die eigentümergeführte, gesund gewachsene und krisensichere Unternehmensgruppe den deutschen Markt wie kein Zweiter: Mit über 1 Million m² Nutzfläche und einem testiertenNettoprovisionsumsatz von 13,9 Millionen Euro im Geschäftsjahr 2020 kann REALOGIS im Jahr 2020 einen doppelt so hohenUmsatz und Vorsprung zum Zweitplatzierten verbuchen.
Zudem hat REALOGIS 2021 den Deutschen Immobilien Preis in der Kategorie „Commercial Player“ für sich entschieden, der Unternehmen für ihren besonderen Einsatz, ihre Kreativität, Innovationskraft und Nachhaltigkeit auszeichnet.

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Die über 70 REALOGIS Immobilienprofis stehen nationalen und internationalen Unternehmen aus Logistik, E-Commerce, Handel und Industrie sowie privaten und institutionellen Investoren mit Rat und Tat zur Seite. Schnell, flexibel, regional und kundenorientiert. Zu den vier Kernkompetenzen zählen die Vermittlung von bonitätsstarken Mietern von Immobilien im Bestand und im Neubau, die Unterstützung von Investoren bei Immobilienanlagen und bei der Projektentwicklung von Greenfields und Brownfields, perfekter Service rund um Grundstückssuche oder -veräußerung sowie die Erarbeitung und Umsetzung von ganzheitlichen Immobilienstrategien. Damit wird der gesamte Immobilienzyklus erfasst – von der Standortanalyse über die Optimierung von Expansionszielen bis zur Veräußerung von nicht mehr betriebsnotwendigen Assets.

Kurzum: REALOGIS bietet in jeder Hinsicht „Mehr Raum für Ihren Erfolg“.